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观点地产新媒体|| 不发展“副业”的滨江服务，原报告


观点地产新媒体|| 不发展“副业”的滨江服务，原报告
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观点指数由于流动性增加 ， 过去半年 ， 环球资本都倾向于追逐大型股份 ， 小型股的估值持续受压 ， 物管板块亦不例外 。 加上物管股开始分化 ， 令一众中小型的物管公司在港估值大大降低 。
可以看到 ， 一些大型上市物企 ， 只要业绩符合资本市场的条件 ， 就会被给予高估值 ， 例如永升生活服务和碧桂园服务 ， 现阶段是2020年预测的市盈率50倍左右 。
当然也要关注到 ， 其中有一些备受投资者关注的物业股 ， 如滨江服务 。 滨江服务业务基本在浙江省 ， 占比为98.9% ， 其中杭州市占总收入的62.3% 。
中高端路线得失
于2020上半年 ， 滨江服务股东拥有人应占溢利为1.03亿元 ， 同比增幅110.8% 。 期内 ， 营业额上升31.1%至4.16亿元人民币 ， 毛利率增加3.9%至32.9% 。 其中平均物业管理费由2018年的3.87元提升至2020年上半年每平方每月4.23元 ， 相信是主营住宅物管的上市公司中最高的 ， 侧面反映了滨江服务经营模式主要是走中高端路线 。
上半年 ， 滨江服务物业管理服务收入为2.54亿元 ， 同比增长33% ， 非业主增值服务收入为1.21亿元 ， 同比增长9.5% ， 业主增值服务收入为0.4亿元 ， 同比增长165% 。
在管面积虽然只是增长了28% ， 达到1682万平方米 ， 但核心盈利增长63% ， 反映滨江服务中高端策略有所成功 ， 创造盈利的能力比较强 。
物管板块其中一个重要元素是母公司的发展 ， 滨江服务母公司滨江集团于2019年达成千亿销售 ， 2020年在疫情的影响下 ， 上半年合约销售547亿元 ， 同比增长5.86% 。 此外 ， 滨江集团亦积极增加土地储备 ， 上半年已拿土储314万平方米 ， 管理层表示当中有90%面积会交由滨江服务管理 。
母公司快速增长的同时 ， 作为子公司的滨江服务亦能受惠 ， 现时滨江服务中期储备面积为1340万平方米 ， 比去年同期增长了310万平方米 ， 管理层表示中期储备面积的转化率为三年 ， 基本上在管物业面积未来三年的复合增长率维持在30%-40%不成问题 。
其次 ， 物管公司的第三方拓展能力也十分重要 ， 虽然滨江服务大部分的业务是在浙江省 ， 但由于是用高端服务和口碑来抢占市场份额 ， 同时亦进行品牌输出 ， 加强第三方拓展 ， 所以今年上半年来自第三方开发商的在管面积占比已提升约5%至34.6% 。
不发展不相关副业
除了在管面积持续增加外 ， 滨江服务非业主增值服务收入也实现了上升 ， 主要是为母公司提供楼宇交付前服务、咨询服务及社区空间服务 。
不过要留意 ， 内房经历了过去几年销售快速增长后 ， 增速会转向平稳 ， 因此未来楼宇交付前的服务收入很难再有高增长 ， 这是整个行业都需要面对的问题 。
因此 ， 未来物管股要突围而出 ， 不能仅靠非业主增值服务 。 发展动力除了需要来自未来在管面积持续增长外 ， 业主增值服务亦是重要一环 ， 例如奥园健康进军医美行业 ， 绿城服务深耕教育 ， 碧桂园服务亦为业主提供三供一业的服务等 ， 滨江服务则表示只会专注开发自己熟悉的增值服务 。
观点指数对比滨江服务与碧桂园服务的财务数据 ， 可以看到 ， 即使是资本市场宠儿的碧桂园服务,其非业主增值服务的增速和占比也比去年同期下跌 ， 滨江服务也面临一样的问题 。
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数据来源：企业公告 ， 观点指数整理
而业主增值服务则是带动碧桂园服务业绩高速增长的动力之一 ， 碧桂园服务管理层亦表示 ， 未来会外拓环卫等跟地产行业相关的服务 。 不过滨江服务的管理层则比较保守 ， 他们重申会做好自己熟悉的业主增值服务 ， 不会胡乱发展其他不太相关的副业 。


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