房地产企业|想搞懂房地产经营？先读懂项目经营测算表再说( 二 )
项目层面的核心经营逻辑
从业务本质逻辑上讲 ， 房地产集团层面的经营逻辑与项目层面的经营逻辑实则是一致的 ， 只是我们用于衡量企业经营逻辑的ROE财务指标 ， 并不能直接适用于单项目的计算 。
这里我们进行了一个指标转化 ， 使用自有资金年化回报率（年化ROI）来衡量项目的核心经营逻辑 ， 具体指标分解如下 。
本文插图
从指标分解逻辑来讲 ， 项目自有资金年化回报率受到项目净利润的多少与自有资金的投入量和占用周期直接相关 。
在进行系列指标转化后发现 ， 决定项目自有资金年化回报率包括了项目净利润率、货地比、自有资金杠杆、自有资金回正周转率（本质是自有资金回正周期）四个指标构成 ， 其中货地比指标是由项目的投资端确定的 ， 后期的经营端无法再做更多优化动作 ， 净利润率是常规的经营指标也比较容易理解 。
在这里对自有资金杠杆和自有资金回正周转率进行一下重点的解读 ， 其核心有三个层面：
其一 ， 自有资金杠杆体现的是前端融资杠杆的使用 ， 现行高周转企业的主流模式是用自有资金缴纳保证金及首笔土地款后 ， 通过前融资金的进入代为去缴纳后续土地款及项目前期开发资金 。
当然也有通过借资缴纳保证金拍地 ， 摘牌后前融迅速进入替换借资 ， 后用开发贷替换前融资金的高能操作 ， 实现无需自有资金投入的极端自有资金杠杆使用案例 ， 其体现了财务融资杠杆和支付杠杆的使用 。
其二 ， 自有资金的使用周期长短（自有资金回正后不再转负） ， 其实则由两个方面内容决定：
第一个是融资规模的大小 ， 若融资规模大于土地款和前期资金投入 ， 则其融资进入后实则自有资金即回正 ， 若小于则需要叠加项目首开销售的周期长短和规模大小和前期销售回款的及时性；
第二个则是项目全周期的经营优劣 ， 其需要保障的是项目经营现金流净流量尽快回正且能保证融资的按时还款 ， 后续不再需要自有资金的在投入 。
因此这也是为什么现行的大运营体系和跟投机制如此强调含融资现金流正值周期和经营性现金流正值周期两大指标的缘故 。
其三 ， 自有资金杠杆的使用势必会吃掉项目净利润 ， 二者之间的平衡度如何把控 ， 这需要结合企业的经营战略确定 。
核心经营逻辑认知与掌握
【房地产企业|想搞懂房地产经营？先读懂项目经营测算表再说】看到这里 ， 很多读者或许会说 ， 你说的核心经营逻辑 ， ROE也好还是ROI也罢 ， 很多咨询公司、***文章、企业管理部门都进行了无数次的阐述和解读 ， 并没有什么新意 。
在这里我想说 ， 所谓核心 ， 实则是通用的 ， 实在是不能玩出什么新鲜玩意儿 ， 所谓新概念大多是哗众取宠 。
但记住一条：越简单越变幻 ， 越简单越有效 ， 其永远是辩证的 ， 通用逻辑就摆在哪里 ， 如何深度理解应用其本质才是核心 。
就如同我们知道了这两个公式 ， 如果我们说追求极致ROE或ROI就是最优秀的 ， 只能说你是初级水平甚至没水平 ， 理性看结果 ， 辩证看过程 ， 深度看本质 ， 才能进阶 。
那么 ， 如何认知和掌握？
结合我个人的成长实践 ， 就困扰很多人的一个话题多说几句 。
我日常跟很多运营或非运营职能的人进行过业务交流、私下闲聊或面试问答时 ， 好些人都会讲现今大运营和经营意识越来越重要 。
但苦于自己不是财务出身 ， 或自己的公司不是搞大运营的没有学习平台 ， 或大运营太高深没有人言传身教等等诸多原因 ， 导致自己意识节奏跟不上 。
其中印象最深刻的是遇到一恒大87年的老运营人来面试运营岗 ， 问了几个经营问题则一脸懵逼 ， 最后告诉我说自己平时的工作内容都是计划运营的内容 ， 没有机会接触大运营的内容也没有人带教 ， 所以想跳出来找个平台学习提升下 。
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