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房地产企业|想搞懂房地产经营？先读懂项目经营测算表再说


但凡企业经营 ， 从古至今的各个行业 ， 其核心的生意逻辑几乎都是相通的 。
通俗一点说 ， 即用手中的本钱通过企业经营去赚钱更多的利润 ， 至于是薄利多销还是囤积居奇 ， 是稳步运营还是快速周转 ， 是本金滚动还是借钱生钱 ， 那都是由企业选择的经营模式和运用的管理体系所决定 。
地产行业的经营逻辑也不例外 ， 在这里我们从地产集团层面的经营逻辑和单项目的经营逻辑两个维度对房地产经营核心逻辑进行解读 。
集团层面的核心经营逻辑
围绕生意逻辑 ， 地产企业以盈利为目的 ， 最终目标是通过企业擅长的经营方式实现盈利最大化和股东利益最大化 ， 其各个部分之间的经营逻辑是可以通过股东权益报酬率ROE这一财务指标来进行衡量 。
相信各位对这个指标不会陌生 ， 尤其在最近几年地产企业越来越重视提速增效和各大房地产咨询公司的宣导培训下 ， 这个指标也越来越受到各大房企的重视 。
下面我们首先运用非常经典的杜邦分析法对ROE指标进行拆解剖析 ， 剖析后我们可以从两个层面对企业经营逻辑进行审视 。
第一个层面 ， 就是从该指标的第1层分解去看企业的经营战略 ， 可以看到股东权益报酬率由三大核心分解指标——销售净利率、总资产周转率、权益乘数构成 ， 即相同的股东权益报酬率可以通过做高利润、或加大杠杆、或加快周转等不同经营战略做到 。
根据典型企业的ROE达成路径不同 ， 企业经营类型可总结为利润型、均衡型和现金流型三种类型 。
利润型 ， 即通过追求较高的销售净利率实现股东权益报酬率 ， 为追求利润其对财务杠杆的使用一般情况下会控制在较低水平 ， 这一类企业更看重优化经营 ， 通过追求有质量的增长 ， 以稳定的经营和精细化的管理达到利润最大化 。
比较典型的企业如中海地产 ， 其2019年ROE值为15.75% ， 其销售净利率高达26.1% ， 资产负债率控制在60% ， 相应总资产周转率处于0.1的低位（港股披露数据） 。
现金流型 ， 销售净利率处于较低的水平 ， 但会通过加快资产周转和加大杠杆使用来提高ROE ， 这一类企业更看重的是追求规模的扩张 ， 通过加快速度来增大体量 。
比较典型的企业如中国恒大 ， 其2019年ROE值为12.4% ， 其销售净利率仅7% ， 资产负债率达84% ， 相应总资产周转率较中海提高1倍达0.21（港股披露数据） 。
均衡型 ， 即三项指标水平保持在中位水平 ， 通过会采用较为均衡的速度来开展经营 ， 更多通过产销的合理控制和稳步经营来追求溢价 。
比较典型的企业如龙湖地产 ， 其2019年ROE值为20.8% ， 销售净利率保持在17.5% ， 资产负债率控制在74% ， 相应总资产周转率0.16（港股披露数据） 。
需要说明是 ， 我们需要辩证的去看待资产周转率这一指标 ， 核心有三点：
其一 ， 资产周转率相较低却不代表该企业运营效率一定相较是低的 ， 这是因为不同级别的房地产企业其土地储备和土地保障倍数是不一样的 。
TOP20企业的土储通常能保障其4-5年期的开发 ， 其资产周转率就一定比土储少的小企业的周转要慢 ， 但TOP1的碧桂园在项目端运营效率可以说比绝大部分企业都要高 ， 因此一定是同级别比较 。
其二 ， 资产周转率还与企业的资产持有战略相关 ， 比如龙湖地产就持有运营大量商业 ， 其资产周转相较同级别纯销房企而言大概率就会处于低位 。
其三 ， 资产周转率的分子是销售收入而非营业收入 ， 若用营业收入其结果体现将会滞后真实周转水平2-4年的周期 。
第二个层面 ， 就是从该指标的第2、3层分解去看企业的经营管控 ， 其本质也非常容易理解 ， 房地产企业的经营结果是由一个一个项目经营出来的 。
因此指标往下一层分解时 ， 除部分的直融外 ， 最终还是落到以项目为载体的经营单元上 ， 其内容也无外乎收入提升、成本和税费控制、周转效率及杠杆使用等方面 ， 具体在项目层面的经营逻辑我们在接下来的部分展开 ， 在此不再赘述 。


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