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销售|刚稳住规模前十,招商蛇口又陷增收不增利困境

招商蛇口在销售上的亮眼表现难掩利润下滑的尴尬 。 上半年 ， 其归母净利润同比下跌81.35% ， 在规模前十的房企中跌幅最大 。
半年报过去之后 ， 房企迅速迎来了8月份的销售总结 。
【销售|刚稳住规模前十,招商蛇口又陷增收不增利困境】9月9日 ， 招商蛇口发了8月销售简报 ， 其以48.46%的同比增幅完成268.05亿元的签约销售额 ， 推动前8个月销售规模增长15.72% ， 实现1603.75亿元 。 以全年2500亿元的销售目标计 ， 截至8月底 ， 招商蛇口的完成率约为64.15% 。
这一销售规模 ， 让招商蛇口稳住了年中时拿下的销售排行榜第十名的位置 。
中报显示 ， 招商蛇口今年前6个月实现签约销售金额1107.13亿元 ， 同比增加9.41% ， 跻身行业前十 ， 其中杭州、上海、苏南、南京等4个城市公司销售额突破100亿元 。
不过 ， 销售方面如此亮眼的表现 ， 让招商蛇口前不久披露的半年业绩显得越发惨淡 。
净利大幅下滑
2020年上半年 ， 招商蛇口在营业收入同比上涨45.74%的情况下 ， 实现归母净利润约9.13亿元 ， 同比大幅下跌81.35% ， 在销售规模前十的房企中 ， 其跌幅最为严重 。
东方证券研报指出 ， 招商蛇口营收增长主要来源于结转规模的增长 ， 而归母净利润的较大波动主要由于毛利率下降 。
招商蛇口也在中报中坦承 ， 报告期内 ， 房地产项目受限价等调控政策影响 ， 利润受到抑制 ， 且部分房地产项目结转结构变化 ， 导致社区业务毛利率同比下降 ， 同时 ， 上半年部分房地产项目受疫情影响延迟结转 ， 在一定程度上也影响了报告期利润 。
数据显示 ， 招商蛇口上半年的毛利率仅为23.9% ， 同比下降了14个百分点；同期 ， 归母净利率和核心净利率也双双下滑 ， 前者同比下降25.6个百分点至3.8% ， 后者同比下降14.6个百分点至3.7% 。
事实上 ， 毛利率下滑的趋势在2019年就有所体现 。 据披露 ， 招商蛇口2019年末的毛利率从2018年末的39.5%下降至34.6% 。 公司管理层在年初的业绩交流会提及该问题时 ， 给出的原因中也包括限价和市场下滑等因素 。
毛利率下滑之外 ， 招商蛇口表示 ， 疫情影响下 ， 上半年对租赁物业采取了减免租等措施 ， 导致公司园区业务利润同比下降明显；同时 ， 2019年同期其采取合作开发模式转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元 。
多重因素导致招商蛇口今年上半年归母净利润尚不足10亿元 。
相较于2019年全年约160亿元的归母净利润 ， 地产分析师严跃进向采访人员表示 ， “就目前来看 ， 业绩修复的压力其实很大 。 这个亏空在半年内其实是有压力的 ， 若是后续处置项目或加快项目销售 ， 可能也还是有机会 。 ”
“去年基数高 ， 是转让子公司带来的 ， 这个利润不具有持续性 。 ”有地产行业资深从业人士向采访人员分析 ， 而疫情对持有类物业的影响则“覆水难收” ， 全年的业绩修复压力较大 。
诸葛找房数据中心分析师陈霄也持有类似的观点 。
“受到上半年疫情影响 ， 招商蛇口减租免租以及延迟开工等 ， 盈利水平受到冲击 ， 且多元化布局业务发展水平不一 ， 部分投资业务如邮轮产业盈利水平堪忧 。 ”陈霄进一步表示 。
上半年仍积极拿地
不过 ， 盈利水平的下滑并未阻挡招商蛇口扩张的脚步 。
“从今年上半年来看 ， 招商蛇口在拿地积极性上仍然较高 ， 虽然随着疫情的影响逐渐淡去 ， 下半年市场逐渐转好 ， 但对于接下来招商蛇口修复全年利润来说压力仍然较大 。 ”陈霄表示 。
事实上 ， 招商蛇口上半年在土地市场上的激进表现 ， 未来或许会对其业绩造成进一步压力 。
今年1月下旬 ， 江苏南通的一场土拍上 ， 招商蛇口以底价58.69亿元竞得一幅地块 ， 楼面价1.5万元/平 ， 这也是该市截至当时起拍楼面价最高的商住地块 。 6月15日 ， 招商蛇口历经796轮竞价大战 ， 以超过138%的溢价率抢下了江苏徐州一幅住宅地块 。


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