此万达非彼万达
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文丨地产三哥
2009年4月 ， 万达集团的王健林董事长第一次去安徽芜湖 。
随后落地了芜湖镜湖万达广场项目 。
2020年9月 ， 王健林第二次去安徽芜湖 。
11年 ， 逗了一个大圈圈 。
此万达已非彼万达 。
一、万达集团利率9.25%的美元债券?印象中万达集团的借款利率不高 ， 很少有破过6.5%的 。
据久期财经讯 ， 大连万达集团股份有限公司发行拟于9月21日交割的RegS、2.5年期、固定利率的高级美元债券 。
初始指导价：9.25%区域 。
这么高？
这本身就是一件令人诧异的事情 。
诧异之后 ， 三哥把万达商管的2019年报和2020年中报翻了出来 ， 仔细算了一下它的利率 。 为了剥离房地产开发中资本化利息对实际支出利息的影响 ， 我们从现金流量表出发进行计算 。
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算下来 ， 万达商管的平均借贷成本应该在5%-6%左右 。
此外 ， 还有三个现象：
第一 ， 剥离房地产开发业务之后 ， 商管的融资成本略有下降 ， 从2019年6%降低到5% 。
第二 ， 除了0.71的现金短债比是个短板之外 ， 万达商管2020年上半年没什么明显缺点 ， 单凭这一点 ， 借贷利率没有道理飙升 。 低杠杆的商业地产运营也用不起这个利率的债 ， 有大量房地产开发业务的“小万达”新城控股2020上半年的融资成本也只是在6.85% 。 9.25%的美元债不应该是万达商管集团使用的 。
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第三 ， 万达商管上半年发行的另外两支债券利率并不高 。
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这笔初始利率9.25%的美元债的发行人是万达海外(WandaGroupOverseasLimited) ， 担保人是大连万达集团股份有限公司 。
综合来看 ， 这笔即将发行的美元债是万达地产集团使用的 。
此万达非彼万达 。
在万达商管2020年中报中 ， 房地产开发已经不存在了 。
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而大连万达集团虽然是万达商管的大股东 ， 但也并非绝对大股东 。
目前万达商管的股权组成如下：
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从比例上来看 ， 外资股东占比14.413% ， 可能就是2018年引入的腾讯、京东、苏宁、融创的340亿元的战略投资 ， 以收购万达商业2016年香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份 。
二、万达地产集团想“超车”万达地产集团成立于2018年初 ， 专门用来承接商业公司中剥离的房地产开发业务的 ， 是王健林董事长在商管之外的自留地、收纳箱 。
本来万达的商业管理和房地产开发业务是在一起的、于2014年在港上市的 ， 2016年4月停牌 ， 9月退市 ， 拟回归A股 。
然后 ， 从那时候开始 ， 万达总是恰巧踏空 。
退市的万达商业完美的错过了港股地产股的2016-2018的爆发期：这期间恒大、融创都是10倍的涨 。
另一方面 ， 万达集团的海外投资遭遇去杠杆的调控 ， 被重点监管 ， 完美的错过了2016-2017年的内地房地产去库存的市场膨胀期 ， 在百舸争流中被落下 。
现在 ， 万达商管的房地产开发业务剥离的差不多了 ， A股上市还是没有时间表 。
事后诸葛亮的来看 ， 2014-2015年的王健林董事长可能是业务方面考虑得太多 ， 其他方面又考虑的太少了 。
业务考虑的太多 ， 所以内地房地产投资相对谨慎的同时大手笔的海外投资；其他考虑的太少 ， 就欠周详：钱是万达自己挣得没错 ， 但归根到底 ， 钱都是“中国人民银行”印出来的 。
做企业真难 。
做民营企业更难 。
做一个像万达这种体量的民营企业 ， 难上加难 。
扯远了 。
从万达商管剥离出来的房地产开发业务就归属于万达地产集团 。
【此万达非彼万达】万达地产集团无疑想超车 ， 在2019-2020年横盘的大环境下 ， 万达房地产开发业务在扩张 ， 拿地也积极 ， 2020年上半年的拿地销售比1.51 。
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有时候 ， 事情前后连在一起看就很有趣 。
在王健林董事长时隔11年之后第二次去安徽芜湖之前的一个月 ， 2020年7月24日 ， 融创的孙总也去了这个地方 ， 接待他俩的是芜湖市同一批市领导 。
接待人员名单中少了一方：安徽省文投公司的领导 。
这个时候 ， 2017年转给融创的那包含7000万平米土地储备的文旅资产包的确让人怀念 ， 这中间也包括曾经的合肥滨湖万达文旅城 。
三、思聪何时接班？9月10日 ， 据彭博报道 ， 泛海控股与投资人沟通：希望对将于10月到期的中票“15泛海MTN001”仅兑付10% ， 将其余未兑付部分置换成新券 。 置换新券期限为2年期或1+1年期（附回售权） ， 票息调高至7.5% 。
随后 ， 泛海控股对外回应：最终方案会充分考虑与投资人的沟通情况 。
王、卢两位董事长是好朋友 。
2014年万达商业在港交所上市的时候 ， 王健林的感谢名单中有泛海控股的卢志强 。
泛海控股也是牛叉的地产+金融的大鳄 ， 也有不少海外投资 ， 所以也是防风险、去杠杆的对象之一 ， 被重点“照顾”后 ， 现金流出现困难是大概率事件 。
还是那句话：大体量的民营企业 ， 难上加难 。 每一步都要谨小慎微 。
看泛海今日之艰难 ， 可以想见在王健林董事长在2019年新年年会上说出“那些说万达海外要违约的人恐怕永远要被打脸”这句话之前 ， 那几年万达的惊险和艰辛恐怕也是一言难尽 。
万达和老王在甩掉了很多资产之后 ， 看现在的情形还希望在房地产开发上“昨日重现” 。
可惜天下事 ， 总是沉舟侧畔 ， 病树前头；
奈何剧中人 ， 从来人面何处 ， 桃花依旧 。
王董事长马不停蹄的在外拜会各级领导 ， 而思聪公子的表现依然没有接班的意味 ， 想起电视剧《走向共和》中李鸿章对孙文说的一句话：
一代人有一代的际遇 ， 一代人有一代人的事情 。
今日 ， 恒大汽车宣布配售股份：腾讯、红杉资本、云锋基金、滴滴出行等认购 ， 尽管只占恒大汽车2.04%的股份 ， 但“二马”入局 ， 显然是一个信号 。
恒大许老板的两位公子异常低调 ， 全网消息很少 。
融创孙老板的喆一公子已经是融创文化集团的负责人 。
新城控股被动接班的王晓松在一干老臣的辅助下平稳过渡 ， 也是殊为不易 ， 这其中有多位万达旧部 。
李承鹏说：“在中国 ， 每个父亲在子女眼里 ， 都是不堪的 。 我们都知道 ， 倘若孩子们发现我们的不堪 ， 才是我们最大的不堪 。 我小心翼翼隐藏住自己不堪的奋斗 ， 努力挣钱 ， 每天把胡须刮得干干净净 ， 穿着整洁的衣服 ， 让儿子觉得父亲其实潇洒和浪漫 ， 不甘人后 ， 不输于人 ， 成竹在胸 。 ”
也许大佬如王健林董事长有时也会作如此想？
万达商管已然成熟 ， 但是王家的事业还需要人带领精进 。
思聪已经在外历练多年 ， 何时接班呢？
（本回完 ， 下一回讨论万达商管的运营）
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