江苏龙网

  1. 首页 > 人文 > >

20天500亿 三道红线下房企疯狂融资

20天500亿 三道红线下房企疯狂融资
文章图片
房地产市场正在经历艰难的过渡期 ， 在上半年销售遇阻后 ， “三道红线”信号的释放再次引发众房企的焦虑 。 北京商报采访人员统计显示 ， “三道红线”预期之下 ， 房企融资继续井喷 ， 在座谈会后的20天中 ， 房企境内外共发行债券融资65笔 ， 融资规模折合人民币约554.9亿元 。 为何“三道红线”落下房企仍能进行如此大规模的融资？多位知情人士指出 ， 房企融资排期是有明确时间要求的 ， 目前“三道红线”的影响还未完全体现出来 ， 但可以预见的是 ， 众房企会抓住最后的融资窗口期 。 未来随着债务压力的增大 ， 加快销售促回款、分拆旗下板块上市、引入战投都将是踩线房企“出线”的应对手段 。
融资成本上升
“三道红线”预期之下 ， 房企融资继续井喷 。 北京商报采访人员统计发现 ， 在座谈会后的20天中 ， 房企境内外共发行债券融资65笔 ， 融资规模折合人民币约554.9亿元 。 其中 ， TOP20房企中8家房企境内外共发行16笔债券融资 ， 规模折合人民币约138.1亿元 。 在此期间 ， 境内融资规模与之前基本一致 ， 但平均融资成本上升至5.53% 。
北京商报采访人员梳理发现 ， 从融资利率来看 ， 房企融资仍呈现两极分化 。 8月26日-27日 ， 华侨城成功发行20亿元中期票据 ， 发行期限3+N年 ， 票面利率4.19%；9月1日 ， 世茂股份发行5亿元公司债券 ， 票面利率3.99%；9月4日 ， 京投发展成功发行20亿元公司债券 ， 最终票面利率为3.9% 。
与此同时 ， 仍有部分房企存在“找钱难”的问题 。 9月1日 ， 当代置业发布公告称 ， 该公司将发行2022年到期的额外5000万美元11.5厘绿色优先票据及2024年到期的额外5000万美元11.95厘绿色优先票据 。 经扣除包销费用、佣金及其他估计开支后 ， 此次额外票据发行的估计所得款项净额将约为9780万美元 ， 当代置业拟将其用作为公司若干现有债务再融资 。
在上半年销售遇阻后 ， “三道红线”信号的释放再次引发众房企的焦虑 。 8月20日 ， 住建部、央行在北京召开了重点房地产企业座谈会 ， 研究进一步落实房地产长效机制 ， 同时也宣布了房企融资的“三道红线” 。
从设置标准来看 ， 第一道红线为剔除预收款后的资产负债率大于70%；第二道红线为净负债率大于100%；第三道红线为现金短债比小于1倍 。 根据“三道红线”触线情况不同 ， 将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档 。 如果“三道红线”全部踩中 ， 开发商的有息负债将不能再增加；踩中两道 ， 有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一道 ， 增速不得超过10%；一道未中 ， 不得超过15% 。
“作为资金密集型行业 ， 房地产开发商在规模高速增长的同时 ， 普遍也面临着高负债压力 。 ”贝壳研究院高级分析师潘浩表示 ， 根据房企中报显示 ， 多数房企均已表态“去扛杆、降负债”的战略规划 ， TOP20房企已在逐步优化自身财务结构 ， 融资新规的出台或将提升财务侧的战略等级以及加速房企优化节奏 。 预计下半年境内融资环境将进一步收紧 ， 融资成本较上半年将呈上升趋势 。
最后的融资窗口
对于房企融资继续井喷的状态 ， 同策研究院资深分析师张吉辉表示 ， 房企融资排期是有明确时间要求的 ， 目前看到的发行债券 ， 都是在半年以前就要开始做准备工作的 ， 因此目前“三道红线”的影响还未完全得到体现 ， 但可以预见的是 ， 众房企会抓住最后的融资窗口期 。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则表示 ， “三道红线”具体落地实施还需一个过渡期 。 政策落地难度有多大？落地后该如何监管？对于部分房企而言 ， 更多以观望态度去看待 ， 大多抱有侥幸心理 。 再加上整个市场处于下滑状态 ， 面临即将到期的债务压力 ， 也促使大多数开发商不得不对外融资“找钱” 。 “房地产本身就是一个高杠杆行业类别 ， 短期告别高杠杆还颇为艰难 。 ”李宇嘉进一步表示 。
今年下半年 ， 众房企将迎来偿债高峰期 。 据贝壳研究院发布的报告显示 ， 今年8月境内外债券融资到期债务规模约987亿元 ， 其中境内到期债务规模约760亿元 ， 占比约74% 。 2020年9-12月到期债务规模约3603亿元 ， 同比大幅增加68% ， 其中11月到期债务规模最大 ， 超千亿元达1071亿元 。
贝壳研究院认为 ， 9-12月房企将面临土地成本上涨与偿债压力上升的现状 ， 房企发债需求居高不下 ， 预计至年末整体融资规模将突破万亿元 。 同时 ， 房企偿债压力骤升结合实现全年销售目标的业绩压力 ， 房企下半场或面临更为艰难处境 ， 不排除多家房企将选择以价换量的方式抢占客户资源 。
李宇嘉称 ， 债务压力之下 ， “三道红线”或将促使部分房企开发其他融资渠道 ， “明股实债”是值得注意的隐患 。
中南建设CFO辛琦曾在今年中期的业绩会上指出 ， “三道红线”限制融资并不是一件坏事 ， 这将有利于降低行业信用风险 。 但其同时表示 ， “三道红线”也倒逼房企在“股+债”模式里 ， 可能会在“股”的端口做更多的努力 。
“踩线”房企何去何从
“三道红线”信号释放后 ， 加快销售回款被业内普遍认定为最有效的应对手段 。 就在9月6日深夜 ， 中国恒大董事局主席许家印连夜主持召开营销大会 ， 会上宣布9月7日-10月8日 ， 恒大全国楼盘全线7折开售 ， 并提出“金九银十”两个月 ， 单月销售额冲刺1000亿元的目标 。
恒大抢跑的背后 ， 也被视为“三道红线”压力倒逼所致 ， “三道红线”全中 ， 降负债、去杠杆是恒大当前的首要任务 ， 预计后续“踩线”明显的房企也会随之跟进 。
李宇嘉称 ， 销售回款占到开发商资金来源近六成 ， 只有把这个做好 ， 整体负债率才能出现明显下调 。 除此之外 ， 对于负债规模过大的房企 ， 引入战略性投资也是一个“出线”的办法 。
北京商报采访人员了解到 ， 近日“踩线”两道的阳光城引入泰康人寿保险有限责任公司（以下简称“泰康人寿”）成为战略投资者 。 9月9日晚间 ， 阳光城发布公告称 ， 泰康人寿及泰康养老保险股份有限公司（以下简称“泰康养老”）与阳光城第二大股东上海嘉闻投资管理有限公司（以下简称“上海嘉闻”）签订《股份转让协议》 ， 约定泰康人寿及泰康养老通过协议受让的方式 ， 从上海嘉闻受让阳光城13.53%的股份 ， 共计约5.55亿股 ， 标的股份转让价款约为33.78亿元（含税） 。
值得注意的是 ， 泰康人寿及泰康养老入股阳光城是有诸多“附加”条件的 ， 在公司治理、未来分红、业绩承诺及补偿方面 ， 均提出了较高的要求 。 地产分析师严跃进指出 ， 阳光城此次引入战略投资者虽洽谈已久 ， 但上述条件的尺寸或是受到“三道红线”的影响 。
就“踩线”房企何去何从的问题 ， 多位行业专家告诉北京商报采访人员 ， 在加快销售促回款、引入战投的同时 ， 分拆旗下板块上市是目前众房企最为理想、也最乐意的降负债手段 。
张吉辉称 ， 目前多数房企旗下为商管、物管类轻资产业务 ， 负债率相对较低 ， 估值模型相对友好（物业板块市盈率30-50倍左右） ， 拆分此类业务板块上市可以拓宽融资渠道 ， 客观上也降低了房企自身的负债规模 。
【20天500亿 三道红线下房企疯狂融资】北京商报采访人员卢扬王寅浩
【购房资讯轻松享 ， 快来关注乐居网】
文章来源:北京商报


    推荐阅读


    上一篇：京东数科：智臻链驱动产业数字化

    下一篇：不愧是德云社第一抠！张云雷晒工作照，桌子上的手机被网友热议