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千亿正荣发债10亿！利率高于同行，闽系房企“家族典范”

千亿房企一声吼 ， 债券市场抖三抖 。
近期 ， 正荣控股将再度发行10亿元债券 ， 用于偿还公司债券 ， 票面利率略高于同行 。 致力于偿债之余 ， 正荣地产在土储方面的需求 ， 考验着未来的融资工作 。
千亿正荣发债10亿！利率高于同行，闽系房企“家族典范”
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作者|雷晨
来源|债市观察
01
将发行20亿债券 ， 利率高于同行均值
9月9日 ， 据上交所信息 ， 正荣地产控股股份有限公司（简称“正荣控股”）拟发行10亿元公司债券 。 募集资金扣除发行费用后 ， 拟用于偿还公司债券 。
募集说明书显示 ， 本期债券为无担保债券 ， 分为两个品种 ， 品种一简称“20正荣03”；品种二简称“20正荣04” 。 品种一和品种二的发行规模可互拨 ， 无比例限制 。
千亿正荣发债10亿！利率高于同行，闽系房企“家族典范”
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图片来源：债券评级报告
其中 ， 品种一为4年期 ， 附第2年末发行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权；品种二为5年期 ， 附第3年末发行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权 。
除了本次发行的“20正荣03”和“20正荣04” ， 正荣控股的存续债券共计9只 ， 存量规模为68.71亿元 ， 其中24.21亿元将于一年内到期 。
千亿正荣发债10亿！利率高于同行，闽系房企“家族典范”
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值得关注的是 ， 本期债券为固定利率债券 ， 票面利率询价区间为：品种一4.6%-5.6% ， 品种二5.2%-6.2% ， 最终票面利率将根据簿记建档结果确定 。
债市观察注意到 ， 正荣控股的境内债券融资成本高于行业平均水平 。 据中指研究院数据 ， 8月单月 ， 房企信用债的平均利率为4.57% 。
此外 ， 正荣控股今年已发行的境内债券票面利率在5.75%-6%之间 。 然而 ， 据中指研究院数据 ， 今年1-7月房地产行业信用债平均利率为4.44% ， 正荣控股的融资成本在行业中不算低 。
02
融资需平衡 ， 面临补货需求
高于同行均值的融资成本背后 ， 正荣控股存在着一定的补货需求 。
如中诚信国际认为 ， 正荣控股的可售资源不足 ， 截至2019年末 ， 其土储中可售面积与其目前销售情况相比规模略显不足 ， 苏州、南京及合肥等优势区域亦面临较大的补货需求 。
近期发债偿还公司债券 ， 那么正荣控股未来拿地方面会不会有资金压力呢？
知名地产分析师严跃进告诉债市观察：“若是近期发债力度大 ， 虽然偿还了旧债 ， 但后续也还是有各类偿还的压力的 。 包括‘三道红线、四档管理’的政策 ， 其实也会对此类企业拿地有约束 ， 后续也是需要平衡此类资金的关系的 。 ”
严跃进表示 ， 类似补货需求或说明过去拿地方面的策略并不成熟 ， 尤其是需要拿地的时候 ， 往往面临土地成本上升等问题 ， 所以要对后续土地市场的地价走势有足够的了解和预判 。
“另外对于此类房企来说 ， 融资方面的工作也需要平衡 ， 如果资金方面压力大 ， 那么其实后续拿地方面的压力也是比较大的 ， 这会限制后续补库存 。 ”严跃进称 。
就目前情况来看 ， 中诚信国际报告显示 ， 正荣控股的区域布局分散、均衡且较为优质的土地储备 。 截至2019年末 ， 公司土储分布在31个城市 ， 各主要布局城市占比相对均衡 ， 约72.75%的土地储备位于一、二线城市 。
03
闽系房企“兄弟抱团”典型
【千亿正荣发债10亿！利率高于同行，闽系房企“家族典范”】正荣控股成立于2015年7月 ， 是正荣地产集团有限公司（简称“正荣地产” ， 6158.HK）在境内业务运营主体 ， 主营业务为房地产开发及销售 ， 并辅以租赁业务、物业管理服务等 。
在克而瑞2019年中国房地产企业销售榜（全口径金额）上 ， 正荣地产排名第23位 。 2018年合约销售额超过千亿 。 不过 ， 其权益销售额占比仅在三成左右 。
正荣地产间接持有正荣控股100%股权 ， 欧宗荣、欧国强和欧国伟（欧国伟、欧国强为欧宗荣之子）分别间接持有前者54.6%、4.99%和4.97%股份 ， 为公司实际控制人 。
在闽系房企之中 ， 兄弟抱团的现象并不少见 ， 其中最厉害的莫过于欧式家族三兄弟 。 老大欧宗金的欧氏集团、老二欧宗荣的正荣地产、老三欧宗洪的融信中国均颇为知名 。
具体到正荣控股 ， 欧宗荣的三个儿子在公司均扮演了重要角色 ， 其中老三欧国伟掌控了较为核心的资本和投资大权 。
截至2020年6月底 ， 正荣控股总资产1923.97亿元 ， 总负债1591.61亿元 ， 所有者权益332.36亿元 。 扣除预收款项后的资产负债率为58.55% ， 负债率处于合理区间 。
中诚信国际在评级报告中表示 ， 近年来 ， 正荣控股的债务规模增速有所放缓 ， 并通过增资及增加少数股东权益方式提升所有者权益水平 ， 净负债率明显下降 。 同时 ， 公司调节债务期限结构 ， 短期债务在总债务中占比持续下降 。
信用评级方面 ， 中诚信国际8月4日报告显示 ， 正荣控股的主体信用等级为AAA ， 评级展望为稳定 ， 债券的信用等级为AAA 。 这一等级表明公司偿债能力极强 ， 违约风险极低 。
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图片来源：评级报告
中诚信国际指出 ， 正荣控股销售业绩快速增长 ， 2017年-2019年签约销售金额的年均复合增长率为36.5% 。
与此同时 ， 随着控股股东正荣地产在香港联交所上市 ， 其境外资本市场融资渠道拓宽 ， 同时与境内主要金融机构的合作有所加深 ， 整体融资渠道有所改善 。
发行10亿新债偿还公司债 ， 利率高于同行均值 。 同时 ， AAA评级房企正荣控股的部分优势区域面临较大的补货需求 ， 需要一定资金投入 ， 融资工作需要平衡 。 你对此怎么看？欢迎在文末留言 。


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