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重磅信号！房企进入“大而不能倒”的时代

重磅信号！房企进入“大而不能倒”的时代
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因“牵一发而动全身”的巨大破坏力 ， 头部企业的破产很容易引发金融系统性风险 。 龙头房企正继龙头金融机构之后 ， 成为新的“大而不能倒”的企业 。
01
一场座谈会
8月20日 ， 住建部、央行在京召开重点房地产企业座谈会 ， 包括碧桂园、恒大、万科、融创等在内的12家大型房企与会 。
会议指出 ， 在前期广泛征求意见的基础上 ， 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。 而这有利于房企形成稳定的金融政策预期 ， 合理安排经营活动和融资行为 。
什么样的资金监测和融资规则呢？345新规 ， 这是媒体后期披露出来的 。
3指的是三条红线：
1）剔除预收款后的资产负债率大于70%；2）净负债率大于100%；3）现金短债比小于1倍 。
4指的是”红橙黄绿”四档管理：
1）若上述三项指标全部“踩线” ， 有息负债不得增加；2）若指标中两项“踩线” ， 有息负债规模年增速不得超过5%；3）若只有一项“踩线” ， 有息负债规模年增速可放宽至10%；4）若全部指标符合监管层要求 ， 有息负债规模年增速可放宽至15% 。
5指的是5%：
以有息负债规模为融资管理操作目标 ， 分档设定为有息负债规模增速阈值 ， 每降低一档 ， 上限增加5% 。
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其实还有媒体较少提及的两个观察指标 ， 一个是拿地销售比不高于40% ， 另一个是连续三年经营性现金流为负 ， 同时需要对拿地资金来源做出解释 。
座谈会和345融资新规透露了什么信号？
座谈会是重点房地产企业座谈会、一般的普通房企没有参加 。 什么是重点房地产企业？大型的、头部的、市场占有率高的房企 。 谁的资金监测和融资新规？重点房地产企业的资金监测和融资新规 。
有人解读成这是控制重点房企的有息负债规模和增长 ， 防范金融风险 ， 是房地产金融审慎管理制度的具体体现；
有人解读成房企将因融资受限而资金匮乏 ， 不得不通过加大销量增加回款 ， 进而会引发房价下跌；
有人解读成房企高负债拿地可能性会大幅下降、也就少了扩张变大的可能 ， 房企的行业地位排序就此固化……
房地产是资金密集型行业 ， 房地产公司已近乎一家金融机构 ， 而龙头地产公司就像一家有重大影响力的金融公司……比银行等金融机构影响更深广的是 ， 房地产不仅牵涉到钱、还牵涉到上下游近百个实体行业及成千上万户百姓的在建住房 ， 一旦行业的龙头企业倒闭将对整个社会产生灾难性冲击 。
所以 ， 监管层的政策在透漏出一个强烈信号：房企已开启“大而不能倒”模式 。
02
大而不能倒
Tobigtoofall ， 翻译成中文就是大而不能倒 ， 它最初是指在社会经济中有重要影响的银行/保险等金融机构、一旦达到一定规模（即影响力足够大）时 ， 即使因经营不善理应倒闭也倒闭不了——因为倒闭后的负面冲击整个社会承受不起 。
它因在2008年的美国次贷危机中被深入运用而广为人知 。
在即将破产的关键时刻 ， 美国财政部一反过往“不直接干预经济”的常态、居然出手850亿美元购买了金融巨头AIG公司（美国国际集团）的资产 ， 使得它没有倒闭、得以存活 。
救援计划遭到了各方猛烈批评 。 有人说这违背了自由市场的理念、有人说雷曼兄弟破产为何没有救援……而美国政府力排众议 ， 不仅出资救了AIG集团 ， 还向国会提出了7000亿美元的“问题资产救援计划”——美国史上最大规模的救援 。
计划被国会通过后 ， 美国政府迅速把其中的1250亿美元用于注资最大的9家银行、以防止这些深受次贷危机重创的银行巨头们破产 。
为什么要巨资救助AIG？我们看下面一张图 。
重磅信号！房企进入“大而不能倒”的时代
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这张图描述的是各大金融机构之间的网络关系——连线代表着它们之间的关联 ， 连线越粗越深、关系就越强 。
由图可知 ， AIG就处在这张关系网的中心位置、影响巨大 ， 一旦AIG破产将引发多米诺骨牌效应——其他金融机构会接连破产、从而再冲击整个社会 。
现实是 ， AIG作为美国最大的保险机构 ， 管理着包括教师退休金、居民医疗险等众多资金 ， 关系着近乎每一个美国人的财产安全和保命钱 。 一旦它倒下 ， 不仅美国人的财富将化为乌有、整个国家的经济也面临崩溃 。
此外 ， 好些金融机构都购买了AIG提供的资产保险 ， 一旦这些金融机构的资产价值下降、AIG将会兜底 。 可一旦AIG破产 ， 这些机构因受次贷危机冲击的降价资产将拿不到保险金、相应的这些机构将会因资产爆仓而被迫跟着倒闭…这就是灾难性的连锁反应 。
AIG就是“大而不能倒”的企业 ， 雷曼兄弟么…还不足够大、还不足够有影响力、还不是中国人口中的“重点企业” 。
企业规模小时、是股东/老板们自己的 ， 可企业一旦足够大、就属于社会的…也因此 ， 它不能随便倒掉 。
“大而不能倒”这一原则或多或少都被世界各国或明或暗的运用着 ， 而今 ， 这一原则似乎正适用于中国的房企巨头们 。
03
风险！风险！
8月中旬 ， 银保监会主席郭树清在《求是》杂志发表题为《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》的文章 ， 其中提到：
【重磅信号！房企进入“大而不能倒”的时代】决胜全面建成小康社会 ， 必须打赢三大攻坚战 ， 其中一项重要内容是防范化解重大风险 。 防范化解重大风险的重点是防控金融风险…房地产金融化泡沫化势头得到遏制 ， 房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛” 。
由此可见 ， 房地产因资金密集型的金融属性 ， 已不再仅仅是房地产问题、而成了关系金融系统性风险的重大问题了 。
头部地产公司绝大多数是上市公司 ， 除了发行股票、公开债券（优先票据/可转债/公司债等）外 ， 还有数量巨大的借款（银行贷款/信托融资等）及商业票据等 。
年报显示：截至2019年底 ， 融创的总负债超8000亿元 ， 而恒大的总借款就近8000亿、总负债则超1.8万亿元……不管是总负债抑或是总借款 ， 头部房企的总金额都在数千亿元——数千亿元…已超过绝大多数城商行的总资产 。
若由此推算 ， 一家头部房企的倒闭、其冲击破坏力不亚于一家中小城商行的破产 。
重磅信号！房企进入“大而不能倒”的时代
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△图片来源：企业预警通
房地产不仅关系着金融系统性风险——地产企业在银行有大量贷款、通过信托募集大量资金、股票债券融资又牵涉到大量投资人、商业承兑汇票又关系到大量上游供应商货款……更重要的是 ， 还牵连到成千上万户百姓住房会否烂尾 ， 而这已超越了金融风险的范畴、直接关系到社会稳定 。
头部地产公司在整个社会网络中的位置 ， 有点类似于AIG在美国整个金融网络中的位置 。 而房地产行业市场聚集度、龙头化的趋势还在加速 。
数据显示 ， 今年上半年市场前5的大型房企市场占有率已达20% ， 而TOP20的房企、其市场占有率更是高达40% ， 房地产市场的集中度进一步加剧 。
过去几年 ， 不少房企依靠高杠杆和高周转模式迅速崛起 ， 在很短的时间内从一家地方性的小型房企一跃而升至第二梯队、甚至接近第一梯队的中型/大型房企…而今后 ， 这种可能性已不存在了 。
即使某房企处于绿档位置 ， 按照融资新规也只能最高增长有息负债15%、远远达不到高杠杆融资的效果 ， 也因此就限制了房企的规模快速扩张……几乎可以肯定的是 ， 行业会向当下的几个头部房企进一步集中 。
头部房企影响力越来越强、规模实力越来越大 ， 终于…大而不能倒！
一个新时代正在到来 。


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