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华润|华润置地毛利率再下滑 分拆物管商业上市寻增长点( 二 )


华润置地高级副总裁喻霖康在业绩会上透露 ， 预计2020年公司的投资物业收入在120亿元左右 ， 从2021年开始可恢复15%以上的年复合增速 。
土储扩张放缓
8月26日 ， 李欣在业绩会上从另一个角度回应了华润置地的毛利率下滑问题 。 其坦言 ， “行业发展到今天 ， 地价不断提高 ， 房地比持续下降 ， 行业毛利率呈下降趋势 。 从过往三四年出让的土地情况来看 ， 我们判断这是一个定势 。 ”
采访人员发现 ， 近期发布的多份2020年半年报显示 ， 毛利率出现同比下滑的房企并非孤例 ， “土地成本升高”成为深层原因之一 。
与此同时 ， 采访人员注意到 ， 华润置地今年上半年在扩张土地储备方面亦有所放缓 。 报告期内 ， 公司新增土地储备495万平方米 ， 总地价589亿元 ， 权益地价388亿元 ， 总货值为1200亿元 ， 总面积为7109万平方米 。 其中 ， 近半的土地资源集中在今年2月至3月份获取 。
与之对比的是 ， 华润置地在2019年上半年新增土地储备的总地价为820.6亿元 ， 新增面积为1021万平方米；2018年 ， 公司的拿地规模和权益拿地金额均几乎相当于2016年和2017年的总和 。
面对土地储备扩张方面的变化 ， 华润置地管理层回应称 ， 今年二季度后市场急速升温 ， “土地很贵 ， 毛利率及净利率都非常低 。 我们在这种情况下严守投资纪律和回报体现 ， 因此我们在二季度没有盲目追高” 。
华润置地方面在接受采访人员采访时亦表示 ， 现阶段华润集团也没有注资公司的土地储备 ， “华润置地规模已较大 ， 可支持未来稳健增长 。 公司未来会积极拓展多元化拿地渠道 ， 降低拿地成本 ， 毛利率维持行业较优水平” 。
另外 ， 李欣在回应投资者针对公司布局相关质疑时则坦承 ， 华润置地存在城市布局过散、深耕不够的问题 ， 并指出公司在今年年初制定了聚焦、深耕的投资买地策略 ， 今年的投资布局明显向一、二线高能级城市倾斜 ， 未来也将在城市管理结构上做出必要的改革和调整 ， 使城市数量得到优化以及单一城市的产出提高 。
截至2020年6月30日 ， 华润置地的现金及银行结存约为609亿元 ， 较2019年末下降4.4%；有息负债合计达1645亿元 ， 较2019年末的1345.4亿元增长22.27%；净有息负债率较2019年末增加15.6个百分点至45.9% 。
分拆物管商业上市
在华润置地于8月26日发布2020年中期业绩报告同时 ， 公司亦发布拟分拆物业管理及商业运营服务业务分拆或独立上市的公告 。 5天之后 ， 港交所便披露了华润万象生活的招股书 ， 但具体上市时间、募资金额等相关内容尚未公布 。
值得一提的是 ， 与现有物业公司不同 ， 华润万象生活被注入了物业管理服务和商业营运服务业务 ， 即以“物管+商业”模式抢滩资本市场 。
招股书显示 ， 截至目前 ， 华润万象生活由华润置地100%控股 。 为将物管和商业两项业务合并 ， 华润置地在今年分别将境内、境外相关主体所持有的业务打包放入华润万象生活 ， 最终形成华润万象深圳、华润物业科技服务有限公司、华润润欣商业管理（深圳）有限公司“三足鼎立”的局面 ， 分别负责商业运营服务、物业管理服务以及商业分租服务 。
不过 ， 与多数物管公司相似的是 ， 华润万象生活的发展亦离不开母公司的支持 。 华润万象生活在招股书中坦言 ， 营业记录期间 ， 公司的物业管理及商业运营服务大部分与华润集团和华润置地（连同各自的合营企业和联营公司）所开发的物业有关 。
2017～2019年及2020年上半年 ， 华润集团和华润置地是华润万象生活两大客户 ， 所贡献合计收入分别占总收入31.2%、32.2%、32.3%和36% ， 占比持续走高 。
2017～2019年 ， 华润万象生活分别实现总收入31.29亿元、44.32亿元、58.68亿元；利润分别为3.88亿元、4.23亿元、3.65亿元 。 2020年上半年 ， 公司实现收入31.34亿元 ， 利润3.38亿元 。


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