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过户|北京二手房满五年能省多少税费？交定金后延期过户可行吗？

【过户|北京二手房满五年能省多少税费？交定金后延期过户可行吗？】最近 ， 北京的林女士想要“卖旧买新”置换一套两居室 ， 她看中了东城区的一套二手房 ， 总价900万元 。 不过 ， 该房源得到明年7月房产证才满五年 ， 中介建议她先按卖方要求交200万元定金 ， 等到明年7月再过户 ， 从而可以享受到“满五唯一”的税费优惠 。 林女士有点纠结 ， 这样操作的话税费能省多少？过户时间距今还有近一年 ， 会不会有什么风险？
解答：
按林女士所述的情况 ， 中介建议她先交200万元定金 ， 等到明年7月房子满五年了再交税过户 ， 实际上是一种避税操作 ， 着眼于交易税费的优惠减免 ， 但要注意的是 ， 这种做法有不小的风险 ， 需要审慎考虑 。
首先咱们来看 ， 二手房满五年后再交税过户 ， 税费究竟能省多少？实际上 ， 如果该房源为卖方的唯一住房 ， “满五年唯一”与“非满五年唯一”相比 ， 前者可以免征个税 。
据麦田房产专业人士介绍 ， 二手房交易个税的征收标准有两种 ， 其一是有原值的情况（即卖家能提供原值凭证 ， 或系统能查出原始的交易价格记录） ， 个税为差额的20% ， 即（成交总价－房屋原值－装修费、利息等合理费用）×20%；其二是没有原值的情况 ， 一般是按照成交总价的1%来进行征收 。
由此可以看出 ， 如果按照中介的建议来操作 ， 林女士能省多少税费得看房源的具体情况 ， 如果林女士想买的这套房子有原值 ， 假设上述差额为300万元 ， 那么个税为60万元（300×20%）；如果没有原值 ， 那么个税则为9万元（900×1%） 。
虽然最高可以省几十万 ， 但林女士也需衡量这种操作的风险 。 上述专业人士指出 ， 最大的风险是房屋被查封 ， 如果林女士先付给了卖家200万元定金 ， 倘若在明年7月“满五年”之前 ， 房子就被查封了 ， 那么林女士不但拿不到房 ， 其定金也难以追回 ， 只能诉讼解决 。
此外 ， 由于近一年的时间跨度较长 ， 期间房价的变动也有可能引发风险 ， 假如房价上涨 ， 卖方不愿意卖了要违约 ， 那就有可能导致合同无法履行 ， 即使最后林女士能获得一定补偿 ， 也错失了此前的购房机会 。
新京报编辑 杨娟娟 校对 赵琳


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