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房企|房企融资面临“三条红线” 业界预计联合开发将激增

本报采访人员 庄灵辉 卢志坤 北京报道
一项还未落地的政策在房地产行业引发轩然大波 。
日前 ， 住房和城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会 。 虽然座谈会后至今并未公布任何政策 ， 但据多家媒体报道 ， 座谈会后参会房企被要求在9月底提交最新的资产负债表 ， 监管部门将按照“三条红线”管控这些重点房企此后的融资行为 。 2021年1月1日起 ， 这一监管政策或将在整个房地产行业推行 。
所谓“三条红线” ， 即剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%以及现金短债比不得小于1倍 。 按照这“三条红线” ， 监管部门将试点房企分为四档管理 ， 每降低一档 ， 此后的有息负债规模增速上限将增加5% 。 与此前市场热传的“3、4、5”新规基本一致 。
多位业内人士向《中国经营报》采访人员表示 ， 此次房地产融资政策收紧 ， 或与今年上半年各地土拍市场的火热以及房企高频融资有关 ， 但作为落实房地产长效机制的一环 ， 此次政策本意肯定也是防范化解金融风险 ， 保持房地产市场平稳健康发展 。
对此政策的影响 ， 多位业内人士则认为行业此前的融资模式将被颠覆 ， 高负债带来的高周转发展模式也将被终结 ， 房企恐再难靠高周转模式快速扩大规模 。 但长期来看 ， 这一政策确会促进行业有序健康发展 。 而为适应政策要求 ， 往后联合开发的地产项目或将激增 。
颠覆房企融资模式
实际上 ， 日前住建部与央行主导的座谈会虽然透露出融资收紧的信号 ， 但并未正式公布与“三条红线”相关的监管政策 。 在官方网站中 ， 对座谈会上融资监管机制的表述仅为“形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则” 。
虽然还未“官宣” ， 但房企施行“三条红线”融资监管这一政策却已被广泛谈论 ， 在不少房企中期业绩会以及媒体报道中 ， 都不乏这一政策的细则与点评 。
目前被广泛谈论的政策细则均类似于此前市场流传的“3、4、5”政策 。 即按照上述三条红线 ， 监管层将房企分为“红、橙、黄、绿”四档进行监管 。 触及全部三条红线的房企被列为“红色档” ， 有息负债规模以2019年6月底为上限 ， 不得增加；触及其中任何两条红线的房企被列为“橙色档” ， 有息负债规模年增速不得超过5%；触及其中任何一条红线的房企被列为“黄色档” ， 有息负债规模年增速不得超过10%；“三条红线”均未触及的房企被列为“绿色档” ， 有息负债规模年增速不得超过15% 。
这一并未正式落地的政策之所以引发行业广泛关注 ， 在于其对房地产行业融资模式的颠覆 。
“大规模和低成本融资一直是房企比较重视的 ， 高负债带来房企规模高速扩张这一模式也早已被行业承认 。 此前为防控资金违规流入房地产市场 ， 监管层也出台过相关政策 ， 但像‘三条红线’这样直接对房企融资规模进行限制的政策却可以说是空前的 。 ”一家上市房企的从业人员告诉采访人员 ， 针对房企各个融资渠道 ， 此前监管层已出台过多项监管政策 ， 这样直接限制房企融资规模的政策则属首次 ， 可以说是对房企此前融资模式的一种颠覆 。
化解房地产金融风险
为何会在当前阶段出台如此严格的房企融资监管政策？业内分析认为 ， 直接诱因是今年上半年持续火热的土地市场 ， 因为土地市场的火热侧面反映了各地方政府仍欠缺控制地价的动力 。
今年的土拍数据也印证了这一分析 。 Wind数据显示 ， 今年3月至7月 ， 100个大中城市成交住宅类土地溢价率均在16%以上 ， 与往年同期相比并无明显降幅 。 另据中原地产研究中心数据 ， 截至8月24日 ， 全国50个大城市合计卖地金额超过2.6万亿元 ， 同比上涨21% 。 上海、杭州土地出让金超过2000亿元 ， 北京、南京、武汉、广州卖地也超过千亿元 ， 刷新历史同期纪录 。
上海易居房地产研究院的数据报告也显示 ， 今年1至7月 ， 全国100个城市居住用地价格为6088元/平方米 ， 同比上涨8.8% 。 虽然地价总体上呈现涨幅收窄态势 ， 但仍呈上涨趋势 ， 各地也出现了较多的高溢价地块 ， 稳地价工作仍需坚持 。
但无论是官方对此次座谈会的表述还是业内分析 ， 都可看出此次“三条红线”政策是为了规范房企有序融资 ， 防范化解房地产金融风险 。
显而易见的背景是目前房企偿债压力在不断增加 。 贝壳研究院发布的数据显示 ， 2020年下半年房企债券融资偿还迎高峰期 ， 境内外融资债券到期规模约为5588亿元 ， 较上一年增加58% 。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示 ， 如“三条红线”正式落地 ， 有助于改变房企此前“拆东补西”的融资模式 ， 使房企更加注重自身的稳健增长 ， 确实在防范化解金融风险方面有不小的作用 。
“无论是否标榜过高周转房企 ， 不少规模房企的发展速度都是不慢的 ， 确实存在一定的潜在风险 。 当前也有部分规模房企暴露出这方面的风险 ， 因为影响较大 ， 无论是监管层还是企业甚至社会层面都不希望看到这样的事情发生 。 ”上述业内人士表示 ， 快速发展的房企要“慢”下来肯定会面临各种难题 ， 但这无疑是促进行业有序健康发展的必经之路 。
在龙湖集团2020中期业绩会上 ， 龙湖集团CFO赵轶在回复媒体相关提问时也曾表示 ， 这一举措的主要目的还是想稳住开发商的杠杆 ， 控制负债不会过快增长 ， 从而把房价稳定下来 。 “我们认为这个措施应该说是规范行业行为 ， 倒逼行业进入健康状态 。 ”
联合开发或将激增
虽是规范行业行为的政策 ， 但收紧融资渠道 ， 无疑是让高速发展的房企踩了刹车 。 这让不少房企在着力降负债的同时 ， 也在思考着此后的发展模式 。
根据2019年年报数据 ， 华创证券按照“三条红线”标准对2019年销售30强房企进行了划分 。 “三条红线”均触及的房企共有9家；触及两条红线的有5家；触及一条红线的有11家；三条均未触及的只有5家 。 而这30家房企中 ， 多数房企有息负债的增速超过了15% ， 这意味着政策一旦落地并全面实施 ， 行业整体降杠杆的压力并不小 。 同时华创证券分析认为 ， 为降低净负债率 ， 此后一段时间内房企联营、合营的事件可能增多 ， 明股实债的风险也可能上升 。
“通过今年的半年报就能看出 ， 不少房企的资产负债率只是略低于70% ， 踩在其中一条‘红线’的边上 ， 很可能是优化过报表 ， 可见不少房企其实已在研究并努力适应这一政策 。 ”上述业内人士表示 ， 其实行业内有不少方法降低表内负债 ， 但从此次监管层的决心来看 ， 这些技术层面的优化其实已无多大效用 ， 思考如何稳健发展才是当前房企必做的功课 。
“但这项政策即便全行业施行 ， 也不会直接影响到房企的生存 ， 即便是中小规模房企 ， 由于深耕区域发展 ， 各方面资源其实已较深厚 。 ”该人士认为 ， 融资环境收紧与房企生存并无直接关系 ， 后期是否会出现大规模收并购也与此次政策无太大关联 ， 不过中小规模房企此后的扩张会受政策影响 ， 一定程度上行业格局将进一步固化 。
【房企|房企融资面临“三条红线” 业界预计联合开发将激增】该人士还表示 ， 为尽快适应政策要求 ， 往后联合开发的地产项目很可能将增多 。 “快速发展的房企很难突然慢下来 ， 既要维系规模体量 ， 又要降低资金和市场风险 ， 联合拿地和开发或许是最优选择 。 ”该人士分析 ， 房企融资收紧背景下 ， 通过联合拿地或开发不仅能有效分化资金和市场风险 ， 在各类榜单统计权益金额时 ， 联合拿地的部分也会全部计入合作任意一方 ， 也能让合作各方保持较好的销售业绩 。


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