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绿地金融上市前情：三道红线与大象转身

绿地金融上市前情：三道红线与大象转身
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观点地产网8月12日 ， 绿地集团执行总裁 ， 绿地金融投资控股集团董事长、总裁耿靖在绿地数字科技集团的大湾区战略发布会上 ， 谈论到绿地数科未来的发展前景及登陆资本市场后的预期表现 。
如此高调的谈论到旗下子公司分拆业务上市的前景 ， 并不是绿地控股的首次 。
2020年初 ， 绿地控股董事长张玉良在媒体会上就曾表示：“我们可能会在消费领域和基建领域进行分拆的探索 ， 但目前还没有时间表 。 如果条件允许 ， 我们会先尝试将其中一项业务分拆上市 。 ”
作为国内少有的在房地产多元化道路上提前走通的企业 ， 绿地控股的分拆计划早已提上日程 。
如今看来 ， 张玉良所说的条件或许已经到来 。
援引路透社报道 ， 8月31日 ， 绿地控股旗下的绿地金融计划在IPO之前的融资中至多融资60亿元 ， 绿地金融的估值或将增至340亿元 。
据其看到的文件显示 ， 绿地金融计划在2021年底之前在香港上市 ， 上市前的估值目标超过500亿元 。 绿地金融可能在IPO中融资超过91亿元 。
目前 ， IPO地点和估值尚未被证实 。
根据目前美国投资者和SEC对中国企业的态度分析 ， 香港仍然是绿地较为理想的上市地点 ， 尤其是在A股上市的绿地控股还有另一家港股上市平台绿地香港 ， 更为熟悉的投资人和公平的市场是主要原因 。
“输液管”到“印钞机”
在业内人士看来 ， 绿地的第二主业大基建才是此前分拆的热门业务 。
4月初 ， 绿地控股组建的绿地大基建集团有限公司及绿地大基建技术研究院正式揭牌 ， 同时绿地大基建产业基金签约成立 。
绿地控股介绍 ， 绿地大基建集团注册资本200亿元 ， 计划通过5到6年的时间力争营收破万亿 ， 跻身世界500强企业 。
那时候就有投资人认为 ， 这或许是绿地分拆业务的前哨 ， 但没想到先拆出来的竟然是绿地金融 。
绿地金融全称为绿地金融投资控股集团 ， 其正式成立于2011年 ， 在一开始仅仅是为了帮助绿地控股缓解急切的资金需求 ， 角色更像是“公司金融” ， 主要通过募集民间资本输血基建与地产的投资 。
在那个遍地黄金的地产年代 ， 房企只要能筹到钱 ， 便能如同印钞机一般复制出更多的钱 ， 绿地当时并没有考虑到发展金融本身就是一部印钞机 。
绿地金融的蜕变发生在2014年 ， “那个男人”耿靖加入了绿地金融 。
耿靖曾在香港汇丰银行、美国摩根大通集团、新加坡金融管理局挂职工作 ， 也是极少担任过银行、证券、信托、保险四大金融行业高管的人士 。
耿靖在一年前面对观点地产新媒体专访时就曾谈到 ， 他最初的金融梦想起源于高中时期 ， 与父亲每次骑脚踏车路过金融机构云集的上海外滩时 ， 就会指着那些高楼说：“这就是我未来的办公室 。 ”
从360美股退市回A ， 到绿地控股与雅生活服务之间的战略与股权合作 ， 绿地金融都是集团与外界资本沟通的重要桥梁 。
最近蚂蚁金服计划IPO在香港和科创板两地上市的消息成为了热门话题 ， 而绿地金融透过一家公司也持有其约0.69%的股份 。
随着耿靖这个怀揣着金融梦的男人加入 ， 绿地金融也从一家“公司金融”进化成了“金融公司” ， 主要业务包括债权投资业务 ， 股权投资业务 ， 资产管理和资本运作业务 。
张玉良在2014年时 ， 就定下了2015年绿地金融利润占集团净利润将近50%的目标 。
时至今日 ， 绿地金融仍未能完成当初的目标 。
但不可否认的是 ， 绿地金融是绿地控股十分重要的资金来源和利润保障 ， 每年稳定贡献着数十亿的净利润 。
于2019年 ， 绿地金融实现净利润30.6亿元 。
今年上半年 ， 在绿地业绩遭遇集体下滑的同时 ， 绿地的金融产业依然贡献了利润总额20亿元 ， 同比增长26% ， 新增募资23亿元 ， 房地产基金放款金额14.5亿元 。
三道红线与大象转身
张玉良一直想将“中国的绿地”转变为“世界的绿地” 。 在最新的财富《世界500强》榜单中绿地排到了176位 ， 比万科、保利、中海都要靠前 。
【绿地金融上市前情：三道红线与大象转身】或许张玉良自己也没想明白的是 ， 在绿地的业务与资产越做越大时 ， 上市公司的股价却越来越低 ， 从上市时超过3000亿跌倒了如今的不足千亿 。
今年上半年 ， 绿地控股实现营业收入2098亿元 ， 其中房地产业实现营业收入966亿元 ， 基建产业实现营业收入906亿元；实现利润总额153亿元 ， 同比减少8% ， 实现归属于上市公司股东的净利润80亿元 ， 同比减少11% 。
一家营收接近2100亿元的房企 ， 净利润却只有80亿元 ， 净利润率仅为3.8% ， 而扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率为10.39% 。
其中 ， 绿地的多元业务基建与消费产业的低毛利则是让这只“大象”表现差的主要原因 ， 建筑行业上半年的毛利率4.84% ， 而商品销售行业的毛利率为5.02% 。
值得注意的是 ， 绿地从2019年的年报开始便不再披露金融产业的毛利率 ， 从其上市初的2015年年报和2018年年报看 ， 该产业的毛利率分别为99%和100% 。
上半年下滑的财务数据可以归咎于疫情 ， 但随着央行与住建部“三道红线”的法规出台 ， 俨然成为庞然大物的绿地控股仍然未能摆脱脚下债务的泥潭 ， 反倒随着身躯越来越庞大 ， 越陷越深 。
据观点地产新媒体统计 ， 绿地上半年净负债率接近180% ， 超出规定的100%；资产负债率88.51% ， 在超过万亿资产的规模下 ， 即便是剔除预收款后的资产负债率仍然超出规定的70%；现金短债比仅在0.7左右 ， 短期偿债压力大 。
在市场谈到三道红线限制了谁时 ， 融创、富力等较为激进的民企是我们更耳熟能详的名字 ， 而国企出现在红色档（三项全超标）显然是颇为意外的一点 ， 但绿地控股的债务压力显然由来已久 。
降杠杆是近年来绿地控股一直在强调并在进行的事情 ， 但对于已经深陷债务泥潭的绿地来说如何从中抽身而出便成了一道难解的命题 。
有业内人士对观点地产新媒体表示 ， 此次绿地将金融板块分拆上市是为了更好的打通境内外融资渠道 ， 在集团无法帮助金融板块成长时寻求外部资本的帮助 。
绿地金融尝试用股权继续融资对于母公司绿地控股来说不失为一种办法 ， 倘若能缓解三道红线下的资金压力 ， 或许将来绿地控股会尝试分拆更多业务 。
去年 ， 绿地的资产负债率同比2018年下降了1.55点 ， 达到87.94% ， 扣除预收账款后的负债率为81.46% 。
张玉良在年初的媒体会上就显得颇为满意 ， “作为一家万亿资产的企业 ， 负债下降1个点 ， 扣除预售款下降2.25个百分点 ， 这个数字大概同行的大企业中是比较大的 。 ”
这只“大象”要转身 ， 并不容易 。
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