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终结烂尾楼！高层提议取消商品房预售，这次来真的了？

终结烂尾楼！高层提议取消商品房预售，这次来真的了？
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全面取消商品房的预售制度 ， 这个提议一直停留在讨论层面 。
这次 ， 或许不是空穴来风 。
8月26日 ， 经济参考报用一个整版的篇幅发表了一篇文章 ， 《多地收紧预售资金尽管 ， 或将试点现房销售》 。 经济参考报可不是随随便便的小媒体 ， 而是来自新华社旗下 。
在经济参考报的报道里 ， 披露此次议题 ， 是前几天住建部、央行召开的房企座谈会上 ， 监管层人士作出表态：预售制度是过去房子紧缺时期的背景下所采取的政策 ， 现阶段现房供应已足够 ， 那么预售制度存在是否合理 ， 就是个问题了 。
这意味着 ， 关于取消预售制度的讨论已经到了国家级别的监管层 。
商品房预售制度甫一出场 ， 就给中国的房地产市场带来了颠覆性的玩法 。 同时 ， 也为中国二十多年房价的上涨 ， 带来了功不可没的推动 。
此前 ， 海南、南宁等地已经取消了商品房预售制度 。 但这次要全国全面推行 ， 带来的将会是一颗影响深远的重磅炸弹 。
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终结烂尾楼
你买的房子烂尾了！
如果你得知这样的消息 ， 恐怕看到再搞笑的沙雕视频都笑不出来了 。 但是这样的事情 ， 在当今的楼市里却仍然时有发生 。 此前 ， 云南昆明“别样幸福城”小区烂尾 ， 购房者们走投无路 ， 直接住进了没水没电也没路的烂尾楼里面 ， 辛酸的生活状况在网上掀起讨论的狂潮 。
关于烂尾楼的讨论 ， 直接引来一个话题：要不要取消商品房预售制？
烂尾楼不可怕 ， 如果一栋楼没有任何人购买而只是烂尾 ， 那它造成的危害只局限在少数人 ， 一旦这些烂尾楼涉及到售卖以及购房者 ， 影响范围也就上升了几个等级 。
这次 ， 会不会真的要对烂尾楼下手？
在经济参考报文章的开头 ， 就用云南昆明的“别样幸福城”做例子 。 这个项目在烂尾6年后 ， 业主不得不住进还是水泥块的房子 ， 在这个烂尾楼盘里 ， 业主们自己造楼梯 ， 拉电线 ， 开始了工地般的生活 。
而究其烂尾原因 ， 是开发商将12栋楼1255套房源的近10亿元预售款挪作他用 。
跟别样幸福城业主们一样“倒霉”的 ， 还有西安市雁塔区爱马仕西西公馆项目业主 ， 业主们2014年买房 ， 楼盘2018年封顶 ， 但开发单位陕西浙华房地产开发有限公司资金问题 ， 无力进行后续建设 。
河南省鹤壁市淇滨区金澜国际小区 ， 则因为开发商将巨额建设资金挪用 ， 致使资金链断裂 。 项目于2014年主体封顶 ， 停工烂尾至今 ， 涉及多达10038户业主 。
金角财经曾推出文章详细报道 ， 盛况空前的《南阳烂尾楼》 。
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这个名单排下去 ， 可以足够金角财经连续发好几天的推文 。
在这个穷人盼着买套房子容身、富人盼着多买几套保值的年代 ， 矗立在城市中的烂尾楼成了最任性的奢侈品 。 连带着 ， 烂尾楼也成了一个社会问题 。
如何终结这个问题？新华社的报道里总结出的选项之一 ， 就是现房销售 。
关于现房销售的话题此前也曾说过 ， ***官方媒体都曾不厌其烦地讨论 。 《法制日报》在今年6月 ， 也问出了一个发自灵魂的问题《取消商品房预售制还有多远？》 ， 但文中没有给出一个明确的答案 。
这一次 ， 轮到新华社下场喊话 。
其中很大的目的 ， 是要终结人们买到烂尾楼 。
不过 ， 如果全面取消了商品房预售制度 ， 摧毁的 ， 可不止是烂尾楼 。
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空手套白狼的游戏
房地产市场的各种质量和交付问题 ， 基本都与预售制度有关系 。
1953年 ， 霍英东为了推销自家的四方街楼盘 ， 发明了“卖楼花” 。
新楼动工之前 ， 买家先付部分定金 ， 余款分期支付 ， 等新楼落成 ， 再收齐买家的钱 。
这就是“分期付款” ， 当时的规则是第一期交定金50% ， 二期落妥交10% ， 全部完工交剩下40% 。
分期付款一经推出 ， 立刻引爆香港楼市 。 香港岛外、乃至九龙的客户 ， 都跑来争相购买 。
但霍英东当年或许也没想到 ， 多年以后 ， 这朵“楼花“会在广阔的内地 ， 遍地生根 ， 开花结果 。
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1994年 ， 内地出台《房地产管理法》 ， 向香港学习了“商品房预售制度“ 。
当时 ， 内地房地产业刚刚起步时 ， 资金严重不足 ， 自有资金的比例甚至不到10% 。 融资渠道和融资手段几乎只有银行贷款这一种 。 而商品房预售 ， 则给了开发商用少量资金撬动庞大投资的机会 。
按照目前的规定 ， 房地产开发公司投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%之后 ， 就能取得商品房预售许可 ， 开始从购房者手中“拿钱” 。
比如说 ， 一个投资5亿的楼盘 ， 开发商自己只用出1亿出头 。 购房者付了定金 ， 银行给了贷款 ， 开发商拿到现款 ， 然后 ， 开发商再用项目以及已经收到的款项再加杠杆 ， 放大银行贷款 ， 进行下一轮开发——全是别人的钱 。
给阿基米德一个支点 ， 他可以翘起地球 。 给房企一个支点 ， 他们也许可以撬起整个银河系 。
直白点说 ， 商品房预售其实就是“空手套白狼”的游戏 。 凭着这个杠杆 ， 他们撬动了一个巨大的房地产市场 。
高周转就是预售制的衍生品 。 业内曾经盛行的“456”：拿地4个月开盘 ， 5个月资金回笼 ， 6个月资金回正 。
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快速开发 ， 快速回笼资金 ， 再投入开发 ， 助推中国房地产市场的快速发展 ， 2020年上半年 ， 国内的房地产开发投资已达6.28万亿元 。
发展到现在 ， 商品房预售制度早已成了商品房销售的主要方式 。 国内各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上 ， 部分城市甚至达90%以上 。
大跨步背后 ， 风险却转嫁给购房者和银行 。
购买者一旦交款后 ， 主动权就转到开发商手中 ， 一些开发商只重销售 ， 不重品质 ， 一些地方的房企甚至刚拿到地就敢开盘销售 。
当开发商资金链断裂 ， 要么压缩成本撑过去 ， 要么就此倒下 。 前者 ， 留下一堆质量问题堪忧的房子 ， 后者 ， 留下一堆烂尾楼 。
前面提到的“别样幸福城”、西安爱马仕西西公馆等等楼盘 ， 都是这种模式下的产物 。
从预售制诞生的那一天 ， “交房即维权”和“十盘九维权”就成了一种常态 。
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取消预售制的阻力都是什么？
即便如此 ， 现实利益错综复杂也决定了 ， 取消“卖楼花”是一个艰难的过程 。
预售制给房企带来的最大好处之一 ， 就是便宜的资金 。
购房者提前支付的购房款 ， 对于房企来说就像“无息”资金 。 整个市场上 ， 只有预售能为其提供 。
现在的房地产商们 ， 没了预收款简直活不下去 。 有统计数据表明 ， 上市房企的“定金和预收款”占了其开发资金来源的20%到30% ， 占比超过银行贷款 。
这就是房企可以自由使用的“无息”资金 。 没了这笔钱 ， 房企的扩张、高周转 ， 全都无从谈起 。
更为重要的是 ， 当资金变贵 ， 房子的成本也就上升了 。 后果就是：房价上涨 。
这是一个很简单的算术题：原来花1000万就能盖的房子 ， 现在变成1300万 ， 多出来的300万 ， 最终还是要购房者来买单 。
而比这更为隐蔽的影响 ， 在于一刀切式地实行现房销售 。
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预售制下 ， 房企的高速周转使得不断有新盘推出 ， 保证房地产市场的成交流动性 。
但是 ， 如果没了预售制 ， 按照正常的开发周期 ， 一般都在1-2年 。 换句话说 ， 新拿的土地 ， 在这段时间里没有新房供应 ， 这种突然出现的断层和短缺 ， 到底会对房价产生什么样的刺激？
难以估计 。
但取消预售制的苗头已经出现了 。
2020年3月 ， 全国第一个全面实行现房销售的省份出现了 。
3月7日 ， 海南发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》 ， 规定新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度 。
【终结烂尾楼！高层提议取消商品房预售，这次来真的了？】这阵风 ， 彷佛已经吹起来了 。


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