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负债率|房企上半年业绩普降，下半年降负债成主旋律

（文/张志峰 编辑/尹哲）今年的中报季 ， 提高利润、降低风险、积极去化等命题在业绩会上频频出现 ， 成为接下来房企发展主旋律 。
从业绩数据来看 ， 观察者网梳理发现 ， 受到新冠肺炎疫情影响 ， 上半年楼市交易一度停摆 ， 导致许多房企上半年销售、营收、利润等指标出现下滑 。
近年来销售额排行第一的碧桂园 ， 前6个月累计实现权益口径下的合约销售额2669.5亿元 ， 同比下降5.32%；同期 ， 企业营业收入和净利润同比分别下降8.44%和4.9% 。
万科上半年归属上市公司股东的净利润实现正增长 ， 不过销售金额小幅下滑4% 。 恒大上半年合同销售额同比增长23.8%；不过 ， 由于促销幅度较大 ， 标杆房企融创中国业绩就不容乐观 ， 上半年销售额同比降8.8% 。

200万房源优惠70万
刚刚步入9月 ， 为中报忙碌过后 ， 房企们却不得停歇 ， 直奔下一个任务--卖房去化、保现金流 。
日前 ， 中指院、克而瑞和亿翰智库等多家地产研究机构发布1-8月房企百强销售业绩报告 。 从累计操盘销售来看 ， 百强房企1-8月整体业绩同比增长6.2% ， 已有近7成房企累计业绩超过去年同期 ， 实现同比增长 。
然而 ， 行业的分化依然在加剧 。 一方面 ， 前8月TOP10房企销售金额门槛增长12.5%至1345亿元；另一方面 ， TOP100房企的销售金额门槛同比下降2.4%至122.1亿元 。
无论是为保持行业地位的大房企 ， 还是为了不被吞并 ， 努力追赶的中小房企 ， 都不得不再次举起"打折促销"的旗帜 ， 加速去化 。
【负债率|房企上半年业绩普降，下半年降负债成主旋律】负债率|房企上半年业绩普降，下半年降负债成主旋律
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这一次 ， 率先发起价格战的还是恒大 ， 以"提前引爆黄金周"为题 ， 再次发起7.5折卖房活动 ， 其他各大房企也紧随其后 ， 促销手段层出不穷 。
如在南京 ， 总价200余万的房源中 ， 招商蛇口的雍宁府 ， 特价房源一套最高总价优惠22万元；中建烟岚府更是打出"特惠70万"的旗号 ， 优惠力度令人咋舌 。 其他诸如买房送车位、补贴装修款、送家具家电等等优惠 ， 更是数不胜数 。
再如重庆 ， 近日由两江新区管理委员会、两江新区规划和自然资源局等部门牵头举办房交会 ， 为期两个月（8月28日-10月31日）购房优惠 ， 在符合银行信贷政策前提下 ， 首套房可享两成首付的优惠 。
两江新区官网显示 ， 此次房交会吸引了融创、龙湖、万科、金科等辖区30家品牌房企 ， 累计共95个项目参展 ， 提供可交易商品住房19843套 ， 建筑面积230.55万平方米 ， 囊括了两江新区的绝大部分房地产项目产品 。

"下半年不会再像年初一样优惠"
不过 ， 即便在年初疫情肆虐之际 ， 房企普遍选择"以时间换空间"的时候 ， 仍有部分房企并未加入降价促销行列 。
首创置业就是其中之一 ， 在刚刚结束的中期业绩会上 ， 首创置业总裁钟北辰再次明确表态 ， 2020年下半年不考虑对项目进行"打折走流量" 。
"我们下半年的项目具有一定的核心竞争力 ， 同时项目所在区域比较活跃"这就是其"不打折"的底气所在 。
有分析人士认为 ， 面对下半年销售市场回暖 ， 房企大概率完成销售目标的现状 ， 由于买涨不买跌的心理存在 ， 房企在回款压力不是很大的前提下 ， 大概率不会直接降价 。 但是一些优惠政策 ， 比如送车位、特价房等活动还是必不可少的 。
中原地产首席分析师张大伟在接受观察者网采访时预测 ， 由于目前的房地产调控政策力度有限 ， 目前新房市场表现良好 ， 因此下半年房企不会再像年初一样有太多的优惠 。
此外 ， 易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称 ， 房企打折促销与否其实体现了其两种不同的发展策略 ， 如何选择并无优劣之分 ， 只是根据自己实际情况而定 。 打折主要为了保证销售回款 ， 为后续降负债做准备；而不打折则是为了保证利润水平 。
严跃进指出 ， 在刚刚过去的中报季 ， 很多房企都因为此前的促销活动导致毛利率大幅下降 。 如今市场已经逐渐恢复 ， 房企为了提升盈利能力 ， 在销售回款压力不大 ， 或者本身对产品比较自信的情况下 ， 不打折促销也是十分常见的 。
房价红利不再 ， 利润普降
由于降价促销 ， 保证现金流 ， 上半年房企盈利能力普遍出现不同程度的下滑 。
在中指院重点研究的28家销售规模较大的上市房企中 ， 多数公司上半年业绩仍实现稳健增长 ， 但仍有超过1/3房企处于利润下滑通道之中 ， 这一比例大幅超越往年 。
从营业收入来看 ， 28家房企营业收入同比增长率平均可达16.1% ， 其中22家营业收入实现同比增长 ， 7家房企营业收入增长率超20% ， 新城控股、滨江集团营业收入增长率均超90% 。
但净利润率增长方面并不乐观 ， 28家房企净利润同比增长率均值仅3.6% 。 其中 ， 包括绿地控股、碧桂园、万科、融信等在内的10家房企净利润同比下滑 ， 融信的净利润更是同比减少53.1% 。
而根据Wind统计数据 ， A股131家上市房企中 ， 29家房企处于亏损中 ， 占比78% ， 其中泰禾亏损幅度最大 ， 达到15.82亿元；而净利润下滑的房企共72家 ， 占比约55%；净利降幅超50%的房企有49家 ， 占比近四成 。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为 ， 上半年 ， 受到疫情的影响 ， 售楼处关闭 ， 施工延迟 ， 大部分房企业绩受损；另外 ， 在"房住不炒"总基调下 ， 对于房企来说 ， 房价快速增长的时代红利已经远去 ， 市场将会在较长一个时间内维持相对稳健的发展 。
由此 ， 在不久前的业绩会上 ， 房企更关注企业的运营效益 ， 如何控成本、增利润成为房企长期关注的课题 。 如"精细化管理""削减成本""提高产品质量"等等言论不绝于耳 。
碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君认为 ， 以前的房地产市场是波峰波谷拉的比较大 ， 现在市场更加稳健 ， 地价和房价趋稳的话 ， 毛利率就会维持在一个平稳的水平 ， 未来碧桂园会通过费用和成本管控 ， 使得管理精细化 ， 提高利润率 。
相比之下 ， 亦有不少房企选择押宝不同的产品来保证未来盈利能力 。
例如融创今年不断加码的文旅地产 ， 动辄数百亿投资 。 为此 ， 融创中国负债率常年超过90% ， 远超其他头部房企 。
再如 ， 恒大则将宝押在了旧改 。 其总裁夏海钧在业绩发布会上表示："恒大未来的利润爆发点将集中于大湾区旧改项目 。 "
夏海钧指出 ， 最近两年 ， 恒大工作主要聚焦于城市更新方面 ， 公司目前土储主要是城市更新项目 。 随着时间的推移 ， 城市更新项目 ， 尤其是位于粤港澳大湾区的项目会给公司带来巨大效应 。 同时 ， 集团大湾区土储主要集中于旧改及城市更新 ， 符合国家对于房地产转型升级的需要 ， 符合做好存量减少增量的要求 。
"三道红线"加速行业洗牌
相对于加速存量去化保证现金流、控制成本保证盈利能力等企业内部战略 ， "降低风险"则是接下来整个房地产行业的主旋律 。
尤其是近期 ， 监管部门接连三次重要会议 ， 划出了"三道红线""四档管理"引发行业的热烈反响 。
按照2019年末的指标来测算 ， TOP30房企中财务相对稳健 ， 未踩线的仅有金地、招商、保利、中海、华润5家 ， 均为国资背景企业 。
触及3条红线的房企多达9家 ， 占比近1/3 。 其中 ， 融创与富力两家的净资产负债率均超过200% ， 而恒大、金科、富力3家的现金短债比还不到0.5 ， 财务风险最大 。
今年上半年 ， 多家房企受疫情影响营收增速出现下滑 ， 但也有不少企业财务状况 ， 特别是负债情况出现改善 。
以净负债率为例 ， 截至上半年末 ， 中梁、绿城、融信、国瑞、金茂等房企的净负债率降至100%以下 ， 回归安全水平 。 而万科、世茂、雅居乐等多家房企 ， 在净负债率保持100%以下的同时 ， 还比2019年末有了进一步下降 。
还有部分企业虽然净负债率仍高于100% ， 但比2019年末有所改善 。 例如美的置业净负债率从去年末的114.2%降至104.35% ， 融创净负债率从214.15%降至175.61% ， 下降38.54个百分点 。 其他下降的还有中国奥园、佳兆业等 。
不过 ， 也有部分企业原本净负债率处于安全险以下的上升至100%以上 ， 如华侨城由去年的86.6%增至113.4% ， 合生创展由67.66%猛增35.75个百分点 ， 达到103.41% ， 蓝光发展从83.10%升至108.59% 。
在此背景下 ， "持续优化财务结构"已成为绝大多数房企下一步的发展战略 ， 下半年整体投资态度偏向谨慎 。
严跃进告诉观察者网 ， "降负债"的号召几年前就已经开始 ， 但除了部分国企以外 ， 效果并不明显 。 近年来福晟、泰禾所引发的一系列偿债风险 ， 已引起有关部门的重视 ， 在这样的背景下 ， "三道红线"的出台俨然成为房企融资的"紧箍咒" 。
不过 ， 在每经评论员吴若凡看来 ， 从根本上而言 ， 防范系统性金融风险并不意味着房地产行业的系统性金融风险就很大 。 这次重点房企齐聚一堂 ， 哪怕负债率达到红线的房企 ， 也没有被要求立刻停止融资 ， 只是对其融资行为有所限制 。
因此 ， 接下来 ， 监管部门将对重点房企形成的资金监测和融资管理规则确定细节 ， 但融资收紧是大势所趋 ， 企业下半年融资发债或受到影响 。
严跃进猜测 ， 融资新规落地后 ， 或对行业产生较大影响 ， 如土地市场降温 ， 新房销售加速 ， 加速行业洗牌等 。 部分高负债、短期债务压力大的房企 ， 将承受更大的压力 。 优化资本结构、降负债成为不少房企接下来的重点工作之一 。
本文系观察者网独家稿件 ， 未经授权 ， 不得转载 。


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