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政策|房企高杠杆终结：从房住不炒到“三条红线”( 二 )


他说 ， 这一政策此后演变为 ， 除了要求建设进度外 ， 还对资金投入的比例有所规定 。 到近两年 ， 一些城市提出了楼盘必须封顶的硬性要求 。 而且按照规定 ， 定金和预收款必须进入专门的监管账户 ， 并被限定用于项目开发和建设 。
“靠一个项目的定金和预收款 ， 支撑一个或多个项目的滚动开发 ， 那个时代早就过去了 。 ”他说 。
与此同时 ， 在2013年-2014年后 ， 房地产行业从供不应求进入供大于求的阶段 ， 虽然仍有结构性的机会 ， 但整体的需求红利正在迅速消失 。
相比之下 ， 在不同时期 ， 房地产业的融资环境松紧不一 ， 房企通常会借助融资环境较好的时机 ， 获得资金上的回缓空间 。 更为常见的是 ， 通过扩大融资规模 ， 房企以高负债的手段进行扩张 。
作为“三条红线”之一的“剔除预收款后的资产负债率大于70%” ， 一直被视为房地产业的负债率红线 。 在市场处于上升周期、行业快速扩张的阶段 ， 突破这一红线的情况比比皆是 。
以行业快速扩张的2017年为例 ， 据Wind资讯统计 ， 截至2017年6月30日 ， 136家上市房企的整体负债率为78.9% 。 在排名前50的房企中 ， 有超过半数的房企资产负债率在80%以上 。 尽管这一指标是未剔除预收款的结果 ， 但仍然偏高 。
到今年年中 ， 房企的资产负债率普遍下降 ， 但即便在大型房企中 ， 突破“红线”的情况仍然不少 ， 且仍有约1/3的50强房企资产负债率超过80% 。
“实际情况要比表内体现的更严重 。 ”前述房企人士指出 ， 很多企业通过表外融资 ， 使得债务隐性化 ， 而表内的财务指标仍是健康的 。 此外 ， 近些年流行的跟投 ， 也容易被做成表外债务 。
他表示 ， 这是房地产业发展惯性的一种体现 ， 即通过高负债来实现高增长 ， 甚至“弯道超车” 。 尽管也有因债务过重而导致资金链断裂的个案 ， 但在过往的实践中 ， 这一模式仍屡试不爽 。
降负债易 ， 高增长难
由于对债务规模进行精准约束 ， “三条红线”的推出 ， 很可能打破这种路径依赖 。
监管层根据“三条红线”触线情况不同 ， 将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档 。 以2019年6月底的有息负债规模为基础 ， 三项指标全部踩线的“红档”企业 ， 有息负债不得增加；踩中两项的“橙档”企业 ， 有息负债规模年增速不得超过5%；只有一项踩线“黄档”房企 ， 有息负债规模年增速可放宽至10%；全部指标符合要求的“绿档” ， 有息负债规模年增速可放宽至15% 。
国泰君安以200强房企中有存量债券并且财务数据较为齐全的91家房企作为样本 ， 按照“三道红线”划分 ， 处于绿、黄、橙、红的房企分别占比31%、32%、13%、24% 。
若对参加座谈会的12家重点房企进行划分 ， 全部不踩线的“绿档”房企仅有四家 ， 分别为保利、中海、华润、华侨城 。
七成左右的“踩线率” ， 侧面证明了政策约束之苛刻 。 虽然在对外表态中多给予“利好”的定性 ， 将这一政策称为对行业的规范 ， 但据21世纪经济报道采访人员了解 ， 企业对这一政策的研究已经展开 。
采访人员了解到 ， 很多房企已拿到上述文件的原文 ， 但不清楚具体的执行细节和执行尺度 。 一些房企已经和相熟的金融机构进行沟通 ， 并未得到确定性的答复 。 有北京房企人士向采访人员透露 ， 金融机构也在等待相关指导性文件的正式下发 。
尽管如此 ， 由于兹事体大 ， 不少房企在内部已经形成了“降负债”共识 。 前述北京房企人士透露 ， 其所在的公司要求 ， 在政策正式落地之前抓紧研究 ， 形成几套预案 。
就整个行业而言 ， 国泰君安认为 ， 本轮政策收紧对行业整体影响不大 ， 因为“行业整体偿债能力较为稳健” ， 实质风险可控 。 “融创、荣盛等部分房企虽处于红、橙档 ， 但财务指标超过标准的幅度并不大 ， 可以通过季末增加销售回款、表外融资、临近季末降低现金支出等方式改善资产负债表静态流动性 ， 从而提升档位降低融资约束 。 ”


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