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法拍房|法拍房低至五六折？ 清场、税费套路满满

作者： 孙维维
随着新冠肺炎疫情对经济、生活影响的减弱 ， 上海法拍房市场正在复苏 。
根据上海国拍的统计 ， 5月份上海法拍住宅房合计成交110套 ， 较4月上升约44%；7月份成交172套 ， 较6月上升约72% 。
在上海工作多年的毕恭因为法拍房价格比一般二手房便宜不少且不限购 ， 持续关注法拍房市场 。
“法拍房的价格一般比普通二手房便宜20% 。 我从几年前开始关注法拍房 ， 但之前贷款很不方便 ， 所以一直没下手 。 据我观察 ， 现在的情况好多了 ， 我在拍卖网站浏览法拍房信息的时候 ， 直接可以在页面上看到哪些法拍房能贷款、哪些银行能贷款、能贷多少 。 ”毕恭说 。
法拍房的来源主要是银行贷款纠纷、民间借贷纠纷、国家没收、财产无主而产生的房源 。 法拍房因为价格普遍低于市场价格 ， 在一些城市又没有购房资格的限制 ， 近年来受到不少购房者的青睐 。 那么购买法拍房到底合不合算？有哪些法律风险？
法拍房不是白菜价
根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（下称《网拍规定》） ， 网络司法拍卖起拍价不得低于评估价或者市价的70% 。 如果流拍 ， 二次拍卖时在第一次流拍价的基础上最多可以再打8折 。 因此第二次拍卖的房子起拍价可能是市场价的5.6折 。
在北京、上海、广州、深圳四个特大城市中 ， 上海是目前唯一一个法拍房完全不限购的城市 。
但实际上 ， 在上海 ， 想捡漏法拍房的概率正在变低 。
上海国拍的统计显示 ， 法拍房5月成交价在评估价以下的标的占成交总量的32% ， 超过68.18%的标的以高于评估价成交；7月超过68%的标的以高于评估价成交 。
为什么法拍房会在疫情后出现溢价的情况？
法拍房市场是上海二手房市场中比较小众的市场 。 2019年上海市二手房市场交易数量约24万套 ， 而法拍房市场中的交易数量为1703套 ， 仅占二手房成交数量的0.7% 。
蓝鲸法拍创始人、国家注册拍卖师王胜蓝告诉第一财经采访人员 ， 越来越多的刚需用户想买法拍房 ， 一是因为疫情让很多人认清房子的重要性 ， 有些在上海打拼的外地人回沪后急于买房 。 二是因为疫情让不少客户的孩子没法去海外 ， 不少江浙的客户就近来上海买房 。
“此外 ， 受疫情影响 ， 法院迟迟没有开门 ， 处理案件的速度会变慢 。 去年上海法拍房上架3000多套 ， 成交1700多套 ， 疫情也导致今年法拍房上架的数量会少一些 。 ”王胜蓝表示 。
法拍房的坑
毕恭迟迟没有下手法拍房还有一个顾虑是 ， 担心法拍房会有后续的法律纠纷 。 “如果住房已有人落户的话 ， 需要购房者自行解决 ， 拍卖网站上也不会详细说明情况 ， 这个就很烦了 。 如果上一家执意不迁走的话 ， 说不定还得再打一场官司 。 ”毕恭说 。
法拍房不是拍脑袋就可以拍的 。 王胜蓝告诉第一财经采访人员 ， 以她的估算 ， 上海30%~40%的法拍房或多或少有一些问题 。
吴伟曾在几年前拍下上海宝山区的一套法拍房 ， 没想到遇到了清场问题 。
“当时的房主因为套路贷被骗钱 ， 把房子抵押出去了 ， 房子被拍卖后 ， 房东赖在里面不走 。 法院不负责清场 ， 他欠款的小贷公司也时常来骚扰 。 ” 吴伟告诉第一财经采访人员 。
直到2019年年底 ， 吴伟通过各种渠道 ， 也借着扫黑除恶的春风 ， 终于收回了房子 。
法拍房如果存在长期租赁备案 ， 拍卖公告中会显示“带租拍卖” ， 但私下签订的租赁合同一般没有租赁备案 。 王胜蓝提醒法拍房购房人 ， 在拍卖成交前 ， 一定要调查清楚法拍房的承租情况 ， 如果拍卖成交之后再与承租人协商清房 ， 一旦承租人坐地起价 ， 对于买受人来说风险太大 。
过户和税费问题也是法拍房购买者常遇到的坎 。
蓝心2017年拍中一套位于上海虹桥区域的法拍房 ， 拍下后发现实际面积比公告面积少了2平方米 ， 加之拍卖时约定税费全部下家承担 ， 而原来的房主只办理了预告登记 ， 而没办理正式的产证 ， 二次过户成本高出很多 。


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