江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

法拍房|法拍房低至五六折？ 清场、税费套路满满( 二 )


在上海法拍房购买过程中 ， 一般情况下是税费各付 ， 买受人只需要承担契税 ， 原房东承担个人所得税、增值税及印花税 。 但在个别法拍房的上拍公告中 ， 也会有“税费全部由买受人承担”的情况 。
“这套房子的税费全部是我付 。 需要办理第一次被执行买房时候的契税 ， 第二次拍卖交易的增值税、个人所得税 。 ”蓝心说 ， “如果被执行人不出面的话 ， 税务局会将第一次的契税默认按照最高缴纳系数3%来征缴 ， 如果被执行人出面证明这套房子是他家庭的唯一住房 ， 那契税只需要缴纳1.5% ， 会产生10多万元的成本差异 。 更要命的是 ， 增值税会按照全额5.35%征收 ， 这是很高的成本 。 ”
“为了避免出现法拍房过户难的情况 ， 购房者在拍卖前要仔细阅读上拍公告 ， 确认税费负担情况 ， 最好能够查询房产历史交易记录和产调信息 。 ”王胜蓝表示 。
王胜蓝提醒法拍房购房者特别要注意一些无法过户的房屋类型：市政配套用房的所有权是登记在市政机关名下的 ， 只有特定人员才能办理过户；有些公房的部分产权或者全部产权是归国家所有的 ， 过户条件很苛刻；历史保护建筑未经批准不可以发生买卖、交换、赠与等行为；土地性质是集体土地的房屋 ， 即“小产权房”都是没有产证的 。
盈科律师事务所房产、金融律师郭韧也认为 ， 法拍房有很多陷阱 ， 税费很可能是大坑 ， 特别要关注拍卖中“所有税费买家承担”的情况 。
“我们一个客户曾经看中静安区一套办公房 ， 比市场住宅便宜200万~300万元 ， 做完尽调后 ， 我们发现这个房子不能买 。 最大的不正常是：18年前 ， 房东当时的购买价是20万元 ， 差价达580万元；因为是办公性质 ， 房东方须缴纳税费是差额的60% ， 也就是缴纳300多万元的税费 。 ” 郭韧表示 。
法拍房与税费相关的坑 ， 还可能涉及补地价 。 郭韧介绍 ， 一位买家拍下一套商铺后到交易中心办产证时发现买家需补高额的地价 ， 因为这个房子也是商业用房 ， 补地价后才能正常进入市场流通 。
如何为司法拍卖保驾护航
目前主要的网络司法拍卖平台为：公拍网、淘宝网（阿里拍卖）、京东网 。 拍卖网站会列明很多购房参考的重要信息 ， 比如房屋类型、拍品现状、权属状况、是否带租、是否占用、户口情况、税费承担方式、欠费情况等 。 但拍卖公告上通常标有：本院不承担标的瑕疵担保责任 。 竞买人决定参与竞买的 ， 视为对拍卖财产完全了解 ， 并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵 。
对于高风险的法拍房 ， 法律将如何为购房者保驾护航？购房者如何规避风险呢？
对于法拍房的清场和交房问题 ， 上海市浦东新区人民法院执行局法官赵力锐表示 ， 依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条 ， 人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后 ， 除有依法不能移交的情形外 ， 应当于裁定送达后十五日内 ， 将拍卖的财产移交买受人或者承受人 。 被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的 ， 强制执行 。
“上海有40多家拍卖行入围法院辅助机构 ， 由法院摇号决定由哪家拍卖行来负责哪个拍卖项目 。 辅助法院做一些拍卖方面的工作 ， 拍卖公告中的信息一般都是由这些辅助机构制作 ， 法院确认；辅助机构还负责带看房、接听客户咨询电话 ， 但一般不会去解释和调查公告以外的内容 。 ”王胜蓝告诉第一财经采访人员 。
“拍卖网站也会提供律师尽调、委托看样、过户办证、税费测算等第三方拍卖服务 ， 至于是不是真的能帮购房者避开风险 ， 还要看服务商的专业能力和资源 。 ”王胜蓝说 。
（应受访者要求 ， 毕恭、蓝心、吴伟为化名）
【法拍房|法拍房低至五六折？ 清场、税费套路满满】
（责任编辑：李显杰 ）


推荐阅读


上一篇：政策|房企高杠杆终结：从房住不炒到“三条红线”

下一篇：4000|房价最低的30个城市：14城低于4000元/m2，鹤岗最低