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房地产|楼市收紧再传信号

在不同时期 ， 房地产业的融资环境松紧不一 ， 房企通常会借助融资环境较好的时机 ， 获得资金上的回缓空间 。 更为常见的是 ， 通过扩大融资规模 ， 房企以高负债的手段进行扩张 。
房地产企业借助高杠杆进行快速扩张的时代 ， 正在走向终结 。
近几个月来 ， 主管部门对房地产融资环节的监管 ， 正在迅速升级 。 6月24日 ， 银保监会发文强调“严控违规资金流入房地产市场” 。 7月24日 ， 房地产工作座谈会召开 ， 首次提出“实施好房地产金融审慎管理制度” 。 8月20日 ， 央行、住建部召开重点房企座谈会 ， 研究落实房地产金融审慎管理 。
其中 ， 对房地产融资的管理 ， 主要是以“三条红线”为标准 ， 具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍 。 根据房企的“踩线”情况 ， 分为“红、橙、黄、绿”四档 ， 然后实施差异化债务规模管理 。
作为一个资金密集型行业 ， 长期以来 ， 房地产企业习惯了举债发展 。 在行业的“黄金时代” ， 通过阶段性的高负债来实现高增长的案例 ， 始终存在 。 但与此同时 ， 高负债也拖垮了一些房企的资金链 ， 同时对金融安全构成威胁 。
近年来 ， 随着房住不炒的理念深入人心 ， 房地产迅速向居住属性回归 ， 对负债的管理也逐渐收紧 。 尽管房企已在有意识地强化资金安全 ， 但政策的收紧力度 ， 显然超过了预期 ， 而且从各方面来看 ， 这都不是一个短期行为 ， 而是常态化手段 。
从“C端”到“B端”
房地产融资政策的收紧看似十分突然 ， 但实际上 ， 近些年的楼市调控基调一直是“去杠杆” 。
2016年年底的中央经济工作会议首次提出 ， “房子是用来住的 ， 不是用来炒的” 。 此后 ， 监管部门陆续出台了多轮政策 ， 地方政府也纷纷发文调控 。 到2019年 ， 房地产长效机制逐渐落地试点 ， 意味着这一轮楼市调控进入常态化阶段 。
在这期间 ， 针对需求端的去杠杆政策最为引人注目 。 各级监管部门在延续了以往的限购、限贷等措施外 ， 还首次推出“限售”措施 ， 通过对房屋持有年限的规定 ， 遏制短期内进行低买高卖的炒房行为 。
今年第二季度 ， 部分区域市场迅速从疫情中恢复 ， 各路资金蜂拥进入楼市 。 为遏制市场过热 ， 一些城市开始严打“资金贷”“房抵贷”等行为 ， 另有不少城市发文封堵“假离婚”的漏洞 。 这些措施同样是在需求端进行去杠杆 。
恒大研究院指出 ， 2020年上半年 ， 金融机构新增人民币贷款中个人住房贷款的占比为18.9% ， 较2016年全年的38.7% ， 大幅回落19.8个百分点 。
直到7月24日的房地产工作座谈会首次提出“实施好房地产金融审慎管理制度” ， 楼市去杠杆的重心 ， 才从“C端”转移到“B端” 。
21世纪经济报道采访人员了解到 ， 在此之前 ， 监管层已经有过多轮调研和征求意见 ， 一些房企也参与其中 。 去年以来 ， 很多嗅到政策风向的企业已经着手调整负债结构、控制债务规模 。 加之此前市场销售向好、融资环境宽松 ， 目前整个行业的负债率水平要低于前几年 。
国泰君安证券认为 ， 2019年年中已是房企有息负债的相对高点 。 “房企2019年下半年开始已经着手降低有息负债规模 ， 本轮融资政策收紧与行业战略部署是相一致的 。 ”
实际上 ， 对“B端”的监管 ， 有可能成为一种常态化手段 。 多位受访者认为 ， “房地产金融审慎管理制度”是房地产长效机制的一部分 ， 在正式落地后会持续实施 。
杠杆之力
根据国家统计局的数据 ， 房地产企业的到位资金中 ， 有近一半来自于销售（定金及预收款、个人按揭贷款） ， 其余来自融资 。 因此 ， 无论在需求端还是融资端 ， 去杠杆政策都会产生不小的影响 。
上海某大型房企相关负责人向21世纪经济报道采访人员表示 ， 近些年 ， 对销售端的杠杆管控是越来越严的 。 以预售条件的变化为例 ， “最早的时候 ， 拿完地 ， 再有个规划设计图 ， 就可以卖了；到后面 ， 要求项目必须要开建 ， 但只要地上和地下的层数达到‘正负零’即可 。 ”


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