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国是直通车|韩国房价涨疯了，这个全球最富有的地方公寓却在“半价甩卖”

疫情下的全球房地产市场出现了很多让人始料未及的变化 。
近期最值得关注的 ， 无疑是恐慌性购房蔓延的韩国楼市 。
【国是直通车|韩国房价涨疯了，这个全球最富有的地方公寓却在“半价甩卖”】 这才是恐慌性抢房
据韩联社援引一份社会组织发布的报告 ， 今年5月份 ， 韩国首尔公寓售价从2017年5月的8.4亿韩元 ， 跃升至12.9亿韩元 ， 平均上涨4.5亿韩元（约37.5万美元） ， 涨幅高达53% ， 为近30年来最高 。
这份报告分析了34个公寓楼（包括首尔南部富裕地区的18个公寓楼） ， 共计约8万套公寓的价格波动 。
房价急剧上涨的同时 ， 还伴随着成交的大规模放量 。 韩国国土交通部近日发布的数据显示 ， 7月份 ， 韩国房产交易量达14.1万套 ， 较去年同期大幅增长110% 。 今年1-7月累计交易量更是高达76.2万套 ， 较去年同期近乎翻倍 。 月度交易量和累计交易量双双创下有数据统计以来的最高水平 。
这已经是韩政府出台大量政策力压楼市后的结果 。 据统计 ， 近3年来 ， 韩国累计颁布了23项房产新政 。
例如：7月10日 ， 韩国政府宣布将对拥有三套或以上住房或在投机盛行的特定地区拥有两套住房的人 ， 将房地产税提高近一倍 ， 达到1.2%至6% 。 此外 ， 购买一年内的房屋销售将被征收70%的资本利得税 ， 购买两年内的房屋销售将被征收60%的资本利得税 。 这两项措施都将在明年生效 ， 有待议会批准 。
在居外网挂牌的韩国首尔王国地产（Kingdom Inc）经纪人李镇禹在接受中新社国是直通车采访时表示 ， 近期的确感受到了恐慌性购房的现象 。 在韩国 ， 有钱人都想在首尔买房子 。 首尔楼市与中国部分中心城市一样 ， 房地产市场供不应求 ， 加之 ， 政府的住宅供应政策方向与市场不适应 ， 导致供求矛盾愈发突出 。
据报道 ， 此前韩国首尔市内一处预售110套房的高层公寓楼盘 ， 吸引了3.74万人前来预购 ， 竞争比例高达340：1 ， 刷新了历史记录 。
为啥房价能不惧疫情？
事实上 ， 今年以来房价上涨的不仅仅是韩国 。
易居房地产研究院研究员沈昕指出 ， 二季度 ， 包括纽约、洛杉矶、伦敦、东京、首尔、多伦多、新加坡、香港、北京和上海等全球10大都市房价指数连续两个季度“逆势”上行 。
疫情阴云下 ， 绝大多数行业都遭受巨大冲击 ， 企业破产、员工失业更是频繁出现 。 消费者支付能力和收入预期也相应降低 ， 为何房价不降反升？
过剩的流动性是其背后最大的推手 。 沈昕指出 ， 新冠疫情以来 ， 全球特别是发达国家货币史无前例大放水 ， 多国利率下降至历史最低水平 ， 各国股票、房产、黄金等多种资产价格普遍上涨 。
大城市特别是国际大都市的房产成为资金的“避风港” 。 据韩联社报道 ， 国际货币基金组织（IMF）8月发布的最新数据显示 ， 以去年第三季度为比较基准 ， 全球实际房价指数为167 ， 创下2000年开始相关统计以来的最高 。 在统计的63个国家和地区当中有45个房价上涨 ， 占比超过七成 。
其中 ， 菲律宾房价涨幅最高为20% ， 葡萄牙10.5%、拉脱维亚10.4%、德国3.4%、法国2.3%、中国2.3%、美国1.6%、韩国1.1%、日本1.0% ， 意大利房价上涨0.1% 。
这份分析指出 ， 多个国家和地区房价上涨主要是因为各央行大幅下调利率并采取货币宽松政策 ， 引发流动性增加 。 去年7月 ， 美联储时隔10多年首次降息 ， 此后仅去年下半年就三次降息 。 而且今年受疫情影响 ， 美国等将利率降至接近零的水平并实施量化宽松政策 ， 导致各国股票等多种资产价格普遍飙升 。
不过也有部分区域展现出不同的趋势 。
纽约曼哈顿的公寓没人买？
作为美国乃至全球最繁华、最富有的区域之一 ， 纽约曼哈顿的楼市却遭遇寒流 。
根据纽约房产评估公司Miller Samuel和Douglas Elliman的一份报告 ， 7月份曼哈顿的合作公寓和公寓的签约合同数量与一年前相比下降了57% 。 高端市场受到的冲击尤为严重 ， 价格在400万至1000万美元的合作公寓跌幅超过75% 。
与此同时 ， 挂牌出售的公寓数量激增 。 7月份的新公寓挂牌量比一年前猛增8% 。 据美媒报道 ， Miller Samuel首席执行官Jonathan Miller表示 ， 目前曼哈顿未售出的公寓数量达到了近十年来的最高水平 。
Amy Wang是纽约知名高端地产公司Brown Harris Stevens的住宅销售代理人 。 在接受中新社国是直通车采访时 ， Amy Wang表示 ， 疫情影响下 ， 曼哈顿住宅市场的确出现明显的销售下滑迹象 。 去年7月1日到8月24日 ， 曼哈顿售出的住宅套数是1879套 ， 而今年同期这一数字是860套 ， 下降幅度约为54% 。 公寓售价也明显下滑 ， 不过 ， 很多房主没有大幅降价抛售 ， 而是仍在等待观望 。
目前 ， Amy Wang表示 ， 疫情期间看不了房 ， 很多急于出售的房主确实以较低价格卖了 ， 但是数量不大 。 在纽约住宅市场上 ， 国际买家占据很大的份额 ， 目前国际买家“过不来” ， 也影响了曼哈顿的当前的楼市活跃度 。
从新公寓来看 ， 纽约最大的房产经纪公司Corcoran Sunshine 高级董事总经理Daniel August Cordeiro 对中新社国是直通车表示 ， 曼哈顿新公寓中约有三分之一是由国际买家购买的 。 来自中国的买家（包括香港） ， 占据了整体新开发公寓外国买家购买量的50%左右 。 他们是生态系统中的一个重要部分 。
Daniel August Cordeiro透露 ， 几年前亚洲买家在纽约购房的主要原因是为了投资 ， 但在过去的半年里 ， 海外学生市场的份额越来越大 。 如今学生购房至少占亚洲买家的25% ， 这绝对是三年前的两倍 。
“校园里有社交距离 ， 没有人知道宿舍是继续开放还是关闭 ， 有些课程是在网上进行的 。 有了自己的家 ， 让他们有了更稳定的环境 。
相较买卖 ， 租赁市场受到的冲击更为明显 ， “租房市场非常疲软 ， 过去最为依赖的外来人口很难进来 ， 房租明显下降 ， 不少住宅租金下滑25%甚至更多” ， Amy Wang表示 。
据媒体报道 ， 曼哈顿中心的盖蒂公寓（Getty Residences）宣布部分单位降价50%以上 。 其中一个全层单位 ， 面积超过3800平方英尺 ， 曾以超过2000万美元的价格出售 ， 现在挂牌价为1050万美元 。
这一也被许多媒体解读为曼哈顿公寓5折促销 。 对此 ， Amy Wang认为 ， 这种超豪华房产其实没有太大的可对比性 。 这个项目出售已有3年 ， 但还有很多没卖出去 ， 这跟当年定价过高有一定关系 。
虽然近期纽约楼市成交下滑 ， 但Daniel August Cordeiro指出 ， 纽约是一个非常有弹性的地方 。 “这感觉就像一个暂时的情况 ， 在某种程度上像9/11 ， 我们可以很快反弹 。 ”
在曼哈顿楼市降温的同时 ， 纽约周围的郊区迎来一波上升行情 。 据媒体报道 ， 汉普顿、纽约威彻斯特县等区域7月份均出现住宅销售倍增的情形 。 业内认为 ， 新冠肺炎疫情大流行以及越来越多企业转向居家办公 ， 数十万富裕的纽约人逃离该市前往人口不那么稠密的郊区 ， 带动这些地方房地产成交量急速增长 。


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