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供大于求 房地产去库存仍需再接再厉

本报采访人员马睿琪报道
8月24日 ， 上海易居房地产研究院发布最新一期《全国百城住宅库存报告》（以下简称“报告”） 。 报告显示 ， 截至7月底 ， 全国100个城市新建商品住宅库存总量为48031万平方米 ， 环比增长0.2% ， 同比增长6.9% 。 百城库存呈现同比正增长态势 ， 存在库存积压的迹象 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》采访人员采访时表示 ， 从房企层面看 ， 若是此类库存压力继续增大 ， 那么降价促销的频率则会加大 。 出现此类情况 ， 一个很重要的原因在于 ， 7月份虽然是传统的售楼淡季 ， 但是推盘节奏并不慢 。 这也说明从房企的角度看 ， 依然有积极推盘追赶销售的动力 。
存销比呈现倒U型
供大于求 房地产去库存仍需再接再厉
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报告显示 ， 7月份 ， 100个城市新建商品住宅供应量为5564万平方米 ， 而成交量为5449万平方米 ， 呈现了“供大于求”的态势 。 对比历史同期数据 ， 可以看出 ， 今年7月份各大城市推盘节奏并不慢 ， 在预售环境总体宽松的情况下 ， 新增供应保持活跃态势 。 虽然市场成交数据也呈现了同比正增长的态势 ， 但节奏上略慢于供应数据 ， 进而导致7月份市场呈现供大于求的态势 。
7月份 ， 100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为11.7个月 ， 也就是市场消化完这些库存需要11.7个月的时间 。 观察今年1-7月份数据 ， 实际上呈现了比较明显的“倒U型”走势 。 在前4月 ， 100城去库存明显受到了疫情的冲击 ， 去库存周期陡然攀升 ， 甚至超过了1年的水平 。 而从5月开始 ， 去化压力总体有所缓解 ， 当前已回落到1年以下的水平 。 截至7月底 ， 100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为2923万、24673万和20435万平方米 ， 同比增速分别为8.1%、11.4%和1.8% 。 横向看 ， 二线城市的库存攀升力度较大 。
严跃进表示 ， 当前全国100城存销比呈现了倒U型走势 ， 说明随着时间的推进 ， 疫情对房地产销售和去化的影响正在减弱 。 尤其是随着二季度开始各类房企积极降价促销 ， 各类城市的去化动力在增强 ， 也缓解了相应的供求矛盾 。
【供大于求 房地产去库存仍需再接再厉】当然后续需要警惕的是 ， 住宅去化依然面临各类新问题 。 尤其是今年7月份各地政策频频调控 ， 客观上说明部分城市房价又出现了炒作 。 后续若是住宅销售价格不稳 ， 那么管控会持续 。 所以对于相关城市来说 ， 去库存的工作需要继续坚持 ， 要引导合理购房需求积极释放 。
二三线城市需发力
供大于求 房地产去库存仍需再接再厉
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从城市来看 ， 截至7月底 ， 100个城市中 ， 有62个城市库存出现了同比正增长现象 。 总体上看 ， 在增速排名前10的城市中 ， 二线城市的数量最多 ， 包括杭州、郑州、呼和浩特、青岛、南宁、成都和昆明等 。
当然此类城市的库存同比正增长有很多原因 。 分析原因 ， 严跃进表示 ， 比如部分城市今年的销售行情明显不如去年 ， 而部分城市则在推盘方面明显降低了预售标准 ， 导致推盘量加大 。
值得注意的是 ， 与一二线城市楼市不同的是 ， 三四线城市新房市场成交量降幅进一步加大 。 与此同时 ， 三四线城市库存面积增幅持续上升 。
对此 ， 招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师赵可表示 ， 重点城市二手房销量负增长持续扩大 ， 体现出需求复苏的不稳定性 。 疫情冲击之下 ， 房企加快回款 ， 一些城市以价换量现象进一步透支三四线城市需求 ， 造成三四线城市销量面临调整压力 。 同时 ， 棚改正逐步退出三四线城市 ， 对销量的冲击并非线性 ， 呈现出明显的滞后性 ， 这种滞后冲击或在今年逐步体现 。 另外 ， 过去几年 ， 三四线城市购房需求存在透支现象 ， 预计三四线楼市将在内生和外力的共同作用下滞后调整 。
不仅如此 ， 三四线城市人口流失也是不利因素之一 。 2013年至2019年 ， 以三四线城市为主的省份 ， 城镇人口同比增长稳定在3%-4%的较低水平 ， 但部分省份销售超出预期 。
事实上 ， 为了减少人才流失 ， 近段时间以来 ， 二三线城市为大力吸引人才 ， 均出台了不少优惠政策 ， 其中涉及到落户、晋级、社保等诸多方面 。 这其中 ， 尤以住房补贴为吸引人才的“杀手锏” ， 因而也成为引发社会关注的一大焦点 。
但业内专家表示 ， 如果把引进人才与本地的房产“去库存”硬性挂钩 ， 甚至把引进人才当成房产“去库存”的一种捷径 ， 那就偏离了政策的初衷 。 在一些地方 ， 由于政府对“土地财政”的依赖性较高 ， 房价的波动引发地价的波动 ， 进而导致土地财政收入的起伏 。 因此一些地方政府往往容易把稳定本地经济发展 ， 简化为稳定本地房地产价格 。
那么二三线城市房地产去库存又该从哪些方面突破？业内专家分析 ， 通过分析现房占比较高房企的情况 ， 可以把解决方法归纳为四点：从投资端调整结构 ， 投资低风险城市 ， 均衡土储布局并且减少高溢价拿地；从产品端把控风险 ， 明晰产品定位 ， 提升产品质量 ， 打造畅销项目；从销售端加强营销 ， 针对去化慢的项目或者现房 ， 需加大宣传力度 ， 丰富营销举措 ， 尽快消化库存以打通资金链；从运营端管控交付节奏 ， 提高项目质量 ， 加快竣工及时结转 ， 在疫情当下更需妥当安排项目进程 。
此外 ， 还要引导房地产开发企业积极应对外部变化 ， 提高市场竞争力 。 作为房地产市场的经营主体 ， 房地产企业要积极适应宏观调控形势和市场需求变化 ， 调整企业发展战略 ， 围绕城市功能相关项目合理布局、综合开发、配套建设 ， 适度发展社区养老、医养结合、文化旅游等地产项目 ， 有序参与公租房、企业公寓等项目建设及运营 。 针对老龄化社会现状创新思路 ， 发展集养老、医疗及公寓一体式阳光产业 ， 助推解决养老产业发展不足问题 。


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