搜狐焦点来宾站|深圳【汇金天琅大厦】 售楼部独家最新消息！请看图文解析( 四 )
汇金天琅大厦也是通过城市更新开发的项目 ， 开发商虽不是大家熟知的房企 ， 但兆鑫置业是只专注商业类地产的开发商 ， 其在商业运营方面的能力是比较强的 ， 并且兆鑫置业背后的资本力量是非常惊人的 ， 这也就不难解释为什么它能在如何核心的地段拿下该项目了 。 兆鑫汇金广场建成后整体将以400米面宽成为深南大道的一个标志性封面 ， 其次金天琅大厦引入的是万科物业 ， 相信后续在项目本身关注度及内部居住体验方面会比较好 。
项目是2017年12月中旬拿的预售备案 ， 共备案541套商办产品 ， 主推建面约35㎡-70㎡4.5米层高的创意空间户型 ， 均价约8.8万元/㎡ ， 单价区间为7.95-9.99万元/㎡ ， 总价区间为293.5万-1811.5万 。
项目附近同类属性产品的二手房大多是90年代左右的 ， 普遍比较老旧 ， 并且大多是用作办公的居多 ， 大厦的各项配套也不完善 ， 不具备居家自住条件 。 汇金天琅大厦产品属性虽为商办产品 ， 但内部装修 ， 配套设施等都是按照居家标准来的 ， 且品质不错 ， 比较讨喜年轻人的审美观 ， 符合年轻人的居家要求 。
单从项目售价和周边比较确实是贵了 ， 贵的还不是一点 ， 但从居住舒适度和居住体验上来说好的也不是一点点 ， 对比非常鲜明 。 汇金天琅目前挂盘在售的二手房有18套 ， 整体挂盘均价96000元/㎡ ， 但目前没有查到有二手的成交记录 ， 不能作为成交价依据 ， 只能说项目在售的新房价格比项目二手房有优势 。
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罗湖近两年的新房供应主要是商业类项目 ， 新房项目分布相对零散 ， 可对比不强 。 整体看公寓及办公这两类的新房产品价格在6万元/㎡-7万元/㎡之间 ， 汇金天琅大厦是近两年新房同类产品定价较高的 ， 但不可否认的是它的位置是最核心的 ， 现状生活氛围 ， 和商业成熟度是好的 。
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公寓及办公类型产品面向的客群主要是投资客户 ， 那么88000元/㎡的定价到底贵不贵就要看投资回报率了 。 以62㎡8.8万的单价计算 ， 总价545万 ， 首付五成 ， 贷款10年 ， 月供大约是28800元 。 以目前此户型的租金价格看 ， 租金抵一半月供是没有太大问题的 ， 这个租金回报率是目前在售同类产品中比较难得的 。
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汇金天琅大厦的产权是40年产权的SOHO商务办公产品 ， 4.5米层高 ， 通燃气 ， 没有阳台 ， 一层客厅上方为镂空 ， 二层1.8米身高站着头顶还留有空间 ， 会有一点压抑感 。 房子交房是毛坯的 ， 需要自行装修 。 大厦为4梯21户 ， 梯户比是同类产品中较低的 。
很多人听到公寓&办公类产品都会抵触 ， 认为商业类房产不宜购买 。 确实 ， 商办类房产被人诟病的问题不少 ， 例如：不在学区之列 ， 交易税费高 ， 商水商电生活成本高 ， 出售变现难周期长 ， 物业管理差 ， 居住舒适度差等 ， 这些都是商业类房产不可回避的问题 。 汇金天琅大厦是通燃气的 ， 且引入的是万科物业这两点比较难得 ， 能在居住舒适度上加一些分 。
商业类房产的硬伤确实存在 ， 也无法规避 ， 所以建议刚需客户还是首选住宅类产品 ， 以满足居家需求为首要前提 。 如果没有名额 ， 或者手上有闲置资金的客户可以考虑购买此类产品做投资 ， 稳定收租 ， 毕竟房地产的保值 ， 增值能力摆在这 。 投资商办类产品建议先看地段 ， 再看租金回报率 ， 因为地段决定未来是否有升值空间及是否好出租好出手的问题 ， 租金回报率直接关系到你的持有成本和短期收益大小 。
对投资者来说 ， 投资是投资片区未来的预期价值 ， 是有试错风险的 。 而房地内参认为 ， 如果要兼顾居住的品质和丰厚的投资回报 ， 首选的置业应该是选择租金回报率高 ， 居住氛围好 ， 交通便利 ， 人流量大 ， 商业配套完善且成熟的地段 ， 因为这样才能可以享受到城市熟地的带来的好处 ， 减少试错风险 。
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