管理|这才是房地产的终极模式，平安不动产已经领跑！( 三 )
可是 ， 平安不动产却表现得十分稳健 ， 不仅资产管理规模逐年快速增长 ， 营收和利润也表现出色——2018和2019年 ， 其归属母公司所有者的净利润连年翻倍增长 ， 分别增长153.24%和100.68% 。
如此高速增长下 ， 使得早在2019年底 ， 平安不动产就以不到黑石4成的资产管理规模 ， 创造了相当于黑石近7成的净利润（仅限房地产业务） 。 如果能继续保持这样的增速 ， 超越黑石指日可待 。
明源君认为 ， 这得益于平安不动产强大的资金实力、双专业优势、资产管理和风险控制能力 。
一、可以多渠道获取低成本资金 ， 将业务周期长短组合 ， 股债权形式灵活配置
资金密集型是不动产行业的典型特征 ， 不论是投资还是资产管理 ， 资金都是基础中的基础 。
平安不动产的资金来源有三部分：自有资金、保险资金和第三方资金（机构和个人客户） 。
由于背靠中国平安 ， 平安不动产有着获取低成本资金的天然优势 。 然而 ， 这只是一方面 。 平安不动也在不断推进多元化的融资渠道 。
比如 ， 在金融化创新方面 ， 平安不动产依托中国平安的综合金融优势和自身资源优势 ， 持续推进供应链ABS等资产证券化业务布局 ， 打通资金端和资产端的连接 ， 开拓公司新的业务增长点 。
今年 ， 基础设施领域公募REITs试点已宣布启动 ， 商业地产公募REITs落地越来越近 。 对平安不动产这家专业的不动产投资及资产管理公司来说 ， 意味着更大的蓝海 。
概而言之 ， 由于平安不动产具有全过程金融产品的设计能力 ， 募资能力强大 ， 使得其能通过“融、投、管、退”的全价值链路径 ， 将业务周期长短组合 ， 股债权形式灵活配置 ， 进行多样化的金融产品布局和主动管理 ， 推动不动产价值提升 ， 获得高安全边际 。
二、金融+地产双专业 ， 能够深入挖掘房地产全产业链的价值 ， 投资能力强
前几年 ， 很多房企宣布做金控平台 ， 对此 ， 冯仑就表示 ， 现在金融产品复杂多样 ， 有金融牌照后可以快速解决资金问题 。 当年 ， 中国台湾有几家地产公司都快不行了 ， 通过卖寿险解决自己的资金链问题 。 但是 ， 现在急着往金融跑的 ， 很多都是资金链出了大问题 ， 面临着很大的困难 。 相反 ， 如果从金融往地产跑的 ， 往往又快又好 。
为何会这样？因为二者的逻辑不行 ， 前者是为自己输血 ， 不管好坏；后者有自己的逻辑和严格的筛选标准 。 平安不动产的稳健经营就离不开其专业的投资能力 。
当前 ， 市场上一些债性融资、明股实债的出资方 ， 主要是根据房企的信用评级、还款信用来做决断 。 相较之下 ， 做真股权投资的平安不动产在筛选项目时 ， 不仅关注合作方评级等基础指标 ， 而且考量其盈利能力、专业能力 。
在选择项目和合作方的眼光上 ， 虽然平安不动产不参与项目直接操盘 ， 但是对项目所有信息掌握第一手资料 ， 因此会从定量的维度考虑项目的成本控制、溢价水平、营销能力和投资收益回报 ， 并进行综合排名；还会从定性的角度对合作方的多个维度进行评价 ， 包括工作效率、问题解决能力、工作流程的控制能力等 。
由于这些都是由一线直接接触项目的员工来打分的 ， 最终汇总统计形成对这些合作方的内部排名 。 这样甄选出的合作方与项目 ， 往往具有很大的价值成长空间 。
而且 ， 平安不动产从不冒进 ， 即便是在大行情下 ， 股权投资的机会明显多于之前 ， 但公司也要选择最合适的合作方、最合适的时间点 ， 优中选优 ， 一步一个脚印地推进不动产股权投资落地 。
这种通过金融赋能 ， 深入挖掘房地产全产业链价值的模式 ， 反过来又进一步帮助平安更好地捕捉投资机会 。
三、资产管理能力强 ， 能够在高成本条件下 ， 持续打造众多标杆商业地标项目
财报显示 ， 2019年平安不动产营业收入同比增长17.73% ， 归属母公司股东的净利润同比增长100.68% ， 净利润增长率高于营收增长率 ， 而且净利润的数值也高于营收 。
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