管理|这才是房地产的终极模式，平安不动产已经领跑！( 二 )
查尔斯·汉迪认为 ， 一个组织和企业必须要在“第一曲线”达到巅峰之前 ， 找到企业的“第二曲线” ， 并第一曲线达到顶点之前开始增长 ， 才能实现持续增长 。
回顾历史可以发现 ， 美国二战以后诞生的一些大型开发商逐渐消失了 ， 是因为这些公司在住宅市场满足之后 ， 没有及时进入商用不动产或其他的新型增长行业 。
数据显示 ， 目前 ， 美国上市REITs的市值 ， 是上市开发商的7倍左右 。
平安不动产进入不动产资产管理领域的时间足够早 ， 一开始其主要聚焦于商业地产领域 ， 但其也没有放弃增量开发领域的机会 。 毕竟 ， 直到今天 ， 我国仍然处于城市化发展的加速阶段 。 增量开发的空间巨大 ， 且利润诱人 。
平安不动产2012年发力开发投资业务领域 。 由于其是真股权投资 ， 而且与开发商的合作过程中是纯粹的“财务投资人” ， “不操盘、不并表” ， 解决了开发商冲规模过程中的资金压力 ， 深受开发商欢迎 。 这使得平安不动产在布局未来的同时 ， 又能享受当下的利润 ， 并且也能够帮助其更好地在资产管理领域的耕耘 。
因为根据查尔斯汉迪的“第二曲线”理论 ， 企业转型的最佳时机是A点 ， 如果到B点再考虑转型 ， 最终往往会错过“第二曲线” 。 那些提前进行存量布局 ， 前瞻性打造自身“第二曲线”的企业更容易抢占未来的先机 。
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△资料来源：明源地产研究院
三、主要投资一二线城市 ， 分散风险
受疫情冲击 ， 今年不少企业信贷质量面临下行压力 ， 导致其信用评级遭下调 ， 一季度穆迪作出负面评级行动的次数达到过去五年来的最高水平 。
可是 ， 在一片评级下调声潮中 ， 穆迪发布对平安不动产的首次信用评级结果是“Baa2”——投资级长期信用评级 ， 展望稳定 。
虽然我国的疫情防控十分精准高效 ， 但国内商业地产普遍还是受到了不小的冲击 ， 为何平安不动产能够得到穆迪的另眼相看？
穆迪的说法是“公司拥有稳定的业务增长前景……资产管理业务现金流稳定、盈利能力强……平安不动产在筛选优质合作伙伴、被投项目监督方面拥有严谨的控制流程 。 ”
这又跟公司的布局密不可分 。 目前 ， 平安不动产已布局5大区域 ， 深耕数十座城市 。
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△布局5大区域 ， 深耕数十座城市（来源：平安不动产官网）
从区域分布看 ， 平安不动产主要投资一二线城市核心区域 ， 符合不动产资产管理的布局逻辑——因为这些区域人口聚集度高 ， 经济增速快 ， 区位优势明显 ， 一定程度上保障了其商业资产的处置价值 。
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中国各线城市的城镇化率水平
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△资料来源：国家统计局、明源地产研究院
在国内的深圳、上海、北京、天津等核心城市 ， 平安不动产都投资打造了地标性建筑 。 这些投资性物业不仅沉淀了优质的不动产资产 ， 而且在平安不动产投入运营并加持精细化管理后 ， 物业价值得以提升 ， 实现了资产的保值增值 。
资金募集、双专业优势等4大能力
确保规模增长的同时净利连年翻番
除了黑石 ， 凯德在不动产投资和资管领域也是顶尖机构 ， 国内试图模仿的开发商、地产基金公司不少——进入的时间较早 ， 而且也是两条腿走路 ， 甚至布局的城市也不少 ， 可是 ， 有的做着做着就消失了 ， 现存做的出色的也极少——一是规模较小 ， 二是业绩波动比较大 。
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