平台|贝壳找房IPO：三年多亏光44亿 金融业务曝光
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作为国内知名的房产中介平台 ， 贝壳找房终于迎来上市的曙光 。
7月24日 ， 贝壳找房（以下简称“贝壳”）正式在美递交招股书 ， 拟登陆纽交所 ， 股票代码为“BEKE” 。
招股书显示 ， 贝壳是领先的线上线下住房交易和服务平台 ， 为3亿家庭提供新房和存量房销售、房屋租赁、房屋翻新、房地产金融解决方案等服务 。
从招股书数据看 ， 贝壳找房在近几年实现了急速扩张 ， 从规模到营收均大幅增长 。 但与此同时 ， 贝壳亏损不断扩大 ， 三年多亏损近44亿元 。 在招股书中的风险提示中 ， 贝壳找房也自称 ， 预计短期内无法实现盈利 。
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规模扩张营收飙升 但背后有个“小算盘”
2018年 ， 链家创始人左晖抽调链家精英人士 ， 打造了线上线下的房产交易平台贝壳找房 。 相较于原来链家网 ， 左晖给贝壳的定位更加广泛和开放 ， 除覆盖新房、二手房、租赁和家装、金融服务等业务外 ， 还允许链家体系外的外部房源进入 ， 形成“自营+平台”模式 。
尽管该模式一直饱受争议 ， 但从招股书来看 ， 贝壳近几年实现了急速扩张 。
招股书数据显示 ， 2019年贝壳找房总交易价值（GTV）为21.280亿元（约合3005亿美元） ， 促成超过220万笔房屋交易 ， 根据CIC报告 ， 以及所有行业中第二大的商业平台 。 截至2020年6月30日 ， 平台在中国103个经济活跃的城市中拥有260多个房地产经纪品牌 ， 超过4.2万个以社区为中心的商店和超过45.6万个代理商 。
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图片来源：贝壳找房招股书
营收上看 ， 贝壳找房虽然定位为平台 ， 但是其收入还是依赖传统的房地产交易佣金 ， 即存量房交易、新房交易以及新兴业务 。
数据显示 ， 2017年至2019年 ， 贝壳的营业收入分别为255亿元、286亿元、460亿元 ， 从2018年到2019年的收入增长率达到60.8% 。
但在今年第一季度 ， 贝壳营收为71亿元 ， 去年同期为 82亿元 ， 同比下降12.7% 。 招股书称是由于COVID-19大流行造成的住房交易需求下降 。
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不过 ， 金融观察团发现 ， 2019年 ， 在存量房收入微增的情况下 ， 贝壳的新房业务收入却大幅增长 ， 从2018年的74亿元飙升173%2019年的202亿元 。
但事实却是 ， 同期贝壳的新房业务规模实现增长 ， 但毛利率不断下滑 。 招股书显示 ， 贝壳新房交易数量从19.6万笔增加至53.3万笔 ， GTV从2018年的2808亿元增加166%至2019年的7476亿元 ， 但2017、2018、2019年相应的毛利率是44.7%、40.5%、24.3% 。 2020年一季度已经下滑至18.2% ， 去年同期为31.4% 。
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唯一的解释就是 ， 收入飙升与财务确认方式密切相关 。 贝壳在财务处理上 ， 将新房全部佣金确认为收入 ， 而将合作经纪公司的佣金分成确认为收入成本 。 在这种“小算盘”下 ， 贝壳2019年新房收入乃至总收入、成本均实现大幅增长 。
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