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深圳|后疫情时代，“楼市牛”结束了吗？( 二 )


深圳|后疫情时代，“楼市牛”结束了吗？
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深圳之后 ， 东莞也被摁住了 。 近水楼台 ， 需求外溢 ， 深圳扩容 ， 加上华为加持的松山湖涨到“5万+” ， 6月以来东莞楼市火的一塌糊涂 。 上半年 ， 东莞二手房均价19640元 ， 环比上涨13.5% ， 同比上涨21.7% ， 是全国涨幅仅低于深圳的城市 ， 数周雄霸冰山指数榜首 。 于是 ， 座谈会前夜 ， 东莞明确 ， 非户籍购置首套和二套 ， 分别要1年和2年社保 ， 堵住了深圳炒家 。
深圳|后疫情时代，“楼市牛”结束了吗？
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2017-2018年 ， 东莞新房限购 ， 中介补社保很猖獗 ， 这次不知道会不会还又漏洞 。 深圳、东莞之后 ， 一路向西 ， 该到广州了 。 不过 ， 广州做得很好 ， 被叫到北京的10个城市 ， 广州和长沙是被表扬的“优等生” 。 嗅觉敏锐的人看来 ， 这不就是机会嘛！你太乐观了 ， 长沙让投资客“有去无回” ， 广州也一样 。
外地人到广州 ， 首先想到的就是集千宠万爱于一身的南沙 ， 这是广州唯一的副中心 ， 又是广深科技(000021,股吧)走廊最靠近深圳的片区 ， 更是大湾区的核心 。 在深圳 ， 有这样的区域 ， 不炒焦对不起如此好的规划 。 近期 ， 很多深圳人驱车75公里 ， 跑到南沙扫货 。 南沙新盘 ， 本地人和外来投资客各占一半 。
确实有人看好 ， 但冷静后发现 ， 没个5-10年 ， 很难见效 。 最关键的 ， 还不是产业、教育和医疗规划能否落地 ， 而是人太少了 。 10年前 ， 南沙规划200万人 ， 现在不到80万 。 不是南沙不吸引人 ， 其实南沙已很耀眼了 。 关键是 ， 广州新城太多了 ， 仅金融和总部经济 ， 就规划了19个功能区 ， 4个科技中心 ， 遍及广州11个行政区 。
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任何一个新区 ， 都有数个体量200万平米的新盘供应 。 比如 ， 番禺的广州亚运城 ， 2009年的全国地王（255亿） ， 600万建面体量 ， 连续3年超百亿销售规模 ， 2019年还是全国销售最大的楼盘 。 番禺还有祈福新村这样的 ， 7500亩的巨无霸楼盘 ， 从1991年至今 ， 连续开发了将30年 。
东部的增城也一样 ， 卖了20年的超级大盘凤凰城还在卖 ， 百万平米体量的合景誉山国际、科会花园、品秀新图来了 。 再如 ， 花都的融创文旅城（380万平米） ， 南沙的保利城（100万平米） ， 黄埔的实地创春藤（250万平米）等 ， 后面还跟着一大票80-100万平米体量的二级供应梯队 。
当下 ， 广州外围新盘很多 ， 旧改也开始放量 ， 任何一个大盘抵得上深圳半年销售量 ， 海量供应 ， 将任何炒房的想法击得粉碎 ， 硬生生逼的大家落实“房住不炒” 。 深圳、东莞没有纵深的腹地 ， 本质上就是个县的规模 ， 加上靠近香港 ， 工业占据大部分用地 ， 楼市是个小盘子 ， 资金能炒的起来 。 但在广州 ， 供应没限制 。 笔者认识的来广州买房的深圳人 ， 都是冲着广州房价低来的 。
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所以 ， 广州下半年依旧是模范生 。 再看看 ， 东中部的二线城市 ， 先说说紧跟深圳发布严厉调控的南京 。 从政策看 ， 貌似投机炒作很严重 ， 其实南京楼市分化很严重 。 卖得好的 ， 要不是学位房 ， 要不就是一二手房价格“倒挂”的盘 。 这些项目放在哪个城市 ， 都会热卖 ， 不奇怪 。
目前 ， 南京整个江北大板块 ， 如桥北、江北高新区 ， 销售压力很大 ， 大量房源滞销 ， 需要中介分销 。 有项目一上市便启动全渠道“转介” 。 外围卫星城 ， 句容、高淳、溧水等 ， 项目非常惨淡 ， 句容宝华的碧桂园大学印象三期 ， 2017年8月拿地的楼面地价9541元 ， 而就在上个月该楼盘三期住宅首次开盘 ， 新房精装修均价只要9800元 ， 而2018年该项目二期曾卖到1.6万 。


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