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供应|供地减少、成交占比下滑，北京限竞房开启离场“倒计时”？

随着北京土地供应结构发生变化 ， 不限价地块成交比例增加 ， 取代限竞房用地成为主流 。 这一趋势也传导到了北京新房市场 ， 曾经的绝对主角限竞房在北京商品住宅成交占比中明显下滑 。
与此同时 ， 机构数据显示 ， 北京限竞房在2020年年中的库存量已高达3.9万套 。 限竞房在2019年陷入去化艰难的困境 ， 至今仍无破解的招数 。
这一切 ， 都令人发出疑问 ， 北京“限竞房时代”是否已开启离场“倒计时”？热度减退的限竞房 ， 未来会从北京新房市场彻底消失吗？
“面粉”少了 ， 限竞房成交占比下降
7月22日 ， 丰台大瓦窑两宗不限价宅地分别被首创、远洋+城建收入囊中 ， 总成交价为77.6亿元 。 此前 ， 在今年5月 ， 合生创展豪掷179.6亿元 ， “包圆”分钟寺三宗不限价宅地 ， 最高楼面价达7.6万元/平方米 ， 项目入市时单价必然会“水涨船高” 。
在今年火热的北京土拍市场中 ， 限竞房地块供应“缩水” ， 不限价地块成为主流 。 来自克而瑞机构数据显示 ， 2020年上半年 ， 北京成交31宗宅地 ， 其中不限价地块成交占74% ， 限竞房用地仅有6宗 ， 占19% ， 仅分布在昌平、房山、黄村板块 。
随着北京土地供应结构调整 ， 北京新房市场格局出现变化 。 限竞房的“主角”地位岌岌可危 ， 纯商品房、共有产权房存在感增强 。 从限竞房成交占比看 ， 克而瑞机构数据显示 ， 今年6月 ， 北京限竞房多个项目入市 ， 成交套数虽仍占商品住宅市场总体过半 ， 达55% ， 但相比今年3月、4月、5月的72%、65%、76% ， 占比下滑明显；成交均价则出现连续3个月下滑 ， 从今年3月的51025元/平方米 ， 到4月的48088元/平方米 ， 到5月的47231元/平方米 ， 到6月的46148元/平方米 。

供应|供地减少、成交占比下滑，北京限竞房开启离场“倒计时”？
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图片来源：克而瑞北京区域《北京房地产市场大数据6月报》
合硕机构首席分析师郭毅对新京报采访人员表示：“今年北京土地市场的限竞房供地量减少 ， 转而以商品住宅供地为主 。 首批在去年取得商品房用地的项目今年下半年陆续上市 ， 北京限竞房目前正处在‘逐步后退’的状态 ， 但距离彻底告别主流还需要一段时间 。 ”
限竞房让出“地盘” ， 纯商品住宅成交占比增多 ， 意味着市场上高端改善需求人群有了更多选择 。 “在限竞房为主导的市场环境下 ， 可能会有部分人群找不到匹配自己的产品 。 待北京新房市场搭建完成分层次、分梯度的供应产品体系后 ， 北京楼市中的所有购房人群都能找到适合自己的产品 ， 实现各得其所 ， 各归其位 。 ”郭毅说 。
限竞房去化周期16.8个月 ， 高于正常水平
在成交占比下降的同时 ， 限竞房并未走出去化困境 。 在2019年 ， 随着供应井喷 ， 与北京限竞房“捆绑”在一起的词汇变成了“同质化严重”“扎堆供应”“去化困境” 。 在“去化难”的压力下 ， 北京大兴、房山等“供应大户”区域的限竞房项目开始“集体”降价、打折促销 ， 选择低于限价销售 。
步入2020年 ， 限竞房去化困境未见破解之招 。 中原地产研究中心数据显示 ， 2018年到今年7月12日 ， 北京总计入市90个限竞房项目 ， 总体供应限竞房住宅7.79万套 ， 但合计成交只有3.8万套 ， 库存高达3.9万套 。 其中 ， 2018年上市存量套数为20395套；2019年上市存量套数为34240套；2020年截至7月12日上市存量套数已达39674套 。
“按照今年1-6月限竞房成交速度来计算 ， 限竞房的静态去化周期为16.8个月 ， 高于正常、合理的8-10个月的市场去化水平 ， 限竞房库存压力客观存在 。 ”郭毅说 。
中原地产首席分析师张大伟认为 ， 北京限竞房市场呈现了明显的“二八现象” ， 也就是20%的项目抢收了超过80%的销售份额 ， 这些项目不愁卖 ， 基本能做到一年清盘 。 “剩余八成的项目 ， 只能慢慢卖 ， 甚至卖不动 。 ”


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