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格隆汇|可持续发展能力+偿债能力构筑绿景中国（0095.HK）穿越周期的护城河( 二 )


格隆汇|可持续发展能力+偿债能力构筑绿景中国（0095.HK）穿越周期的护城河
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（白石洲项目）
值得注意的是 ， 白石洲项目在今年注入绿景中国将是大概率事件 ， 而这也将推动绿景中国预期净资产收益率的走高 。 根据西南证券的预计 ， 2020-2021年 ， 绿景中国EBITDA将分别实现19%和11%的增长 ， 同时ROE将由2019年的14%上升至17% 。
在“住宅+商业”双轮驱动的模式下 ， 低成本为公司带来十分客观的利润空间 。 而且考虑到大湾区城市更新市场政策的推动因素 ， 更能够为绿景中国进一步巩固高盈利带来的壁垒 。
目前 ， 粤港澳大湾区目前是全国人口结构最健康 ， 以及在城镇化趋势下最具潜力的区域之一 。 是房地产下半场中 ， 企业必争之地 。 绿景中国一直坚持深耕粤港澳大湾区无疑踩准行业的发展趋势 ， 这也为公司未来维持高毛利水平提供坚实基础 。
现金流充裕 ， 偿债能力突出
对于绿景中国来说 ， 深耕城市更新和独特的项目获取模式不仅决定了公司招拍挂投资压力较小 ， 从另一方面来说 ， 公司债务再融资的周期和空间远超同行 ， 面临债务偿还及置换压力较低 ， 保障了公司现金流的平稳 。
截至2019年 ， 绿景中国现金余额达83.47亿元 ， 较2018年底增加了7.57亿元 。 同时 ， 上半年绿景中国进行了多轮融资 ， 例如在2月绿景中国拟发行年息11.5%的美元债 ， 同时在2月还就身处美国境外的非美国籍人士所持有的2020年到期4亿美元的8.5%优先票据展开交换要约 。 据了解 ， 新票据将于2023年到期 ， 所得款项净额用于对将于一年内到期的现有中长期境外债务进行再融资 。
而在上个月 ， 绿景中国子公司正兴隆房地产2020年面向专业投资者公开发行21亿小公募项目获深交所受理并通过 。 据了解 ， 本次债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还公司到期或回售公司债券 。 具体为“16绿景01” ， 债券本金为21.135亿元 ， 到期日2021年8月26日 ， 票面利率8% ， 利息1.6908亿元 。
实际上 ， 绿景中国的融资成本在行业内一直以来都保有优势 。 对于房地产行业来说 ， 房企的资金来源主要来自五个方面：银行贷款（开发贷为主）、国内企业债（含信托）、海外债、股权融资、销售回款 。 与以纯住宅业务为主的房企多依赖于表外融资和信托不同 ， 绿景中国不仅没有表外融资和信托 ， “住宅+商业”双轮驱动之下反而可以利用投资性物业作抵押贷 ， 获取更加低廉的融资成本 。
据了解 ， 绿景中国在很多核心城市核心区域的综合体项目中都持有一定比例的商业物业 。 截至2019年末 ， 绿景中国来自商业物业投资与经营的收益约为6.18亿元 ， 同比增长约13.9% 。 目前 ， 绿景中国已经成功打造“NEO”和“佐阾”两大商业品牌代表 ， 包括深圳NEO都市商务综合体、香港绿景中国NEO、绿景佐阾虹湾购物中心、绿景1866佐阾荟、绿景佐阾香颂购物中心以及其他城市综合体项目的投资性物业 ， 共计26项优质物业 ， 总建筑面积约61.27万平方米 。
绿景中国已经形成“NEO”和“佐阾”两大商业品牌：
格隆汇|可持续发展能力+偿债能力构筑绿景中国（0095.HK）穿越周期的护城河
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而依靠差异化的运营模式 ， 绿景中国的商业板块也一直保持着较高的出租率 。 资料显示 ， “佐阾”系列商业2019年综合出租率约为97% ， 深圳NEO都市综合体的综合出租率约83% 。 虽然在今年受疫情的冲击 ， 国内商业物业在一季度略显疲态 ， 但随着复工复产以及经济的持续回暖 ， 下半年绿景中国的商业板块将有望迎来复苏 。
值得一提的是 ， 星展在最近覆盖绿景中国的研报中认为 ， 绿景中国现存的一个风险点是公司目前拥有较大规模美元债 ， 但在人民币贬值的压力下并没有换取外汇作为对冲 。 但据信源可靠的知情人士透露：“目前绿景中国拥有的境内债基本上都可以依靠境内的融资渠道来解决 ， 而对于美元债 ， 绿景也有自己的海外融资渠道 ， 所以不存在汇兑方面的压力 。 ”上文提到的正兴隆房地产发行的21亿小公募项目就是用来偿还公司到期或回售公司债券 。


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