格隆汇|可持续发展能力+偿债能力构筑绿景中国（0095.HK）穿越周期的护城河
7月15日 ， 深圳发布楼市“新八条” ， 包括入户满3年且社保满3年才有购房资格 ， 非深户要5年社保；夫妻离婚 ， 购房资格倒追3年计算套数等一系列调控政策悉数出台 。 大家对比一下深圳此前的购房政策 ， 就足以看出此次深圳楼市调控范围之广、力度之大 。
【格隆汇|可持续发展能力+偿债能力构筑绿景中国（0095.HK）穿越周期的护城河】而在政策的影响下 ， 最近几个交易日 ， 地产股全线杀跌 。 7月15-16日 ， Wind地产股指数分别下跌2.69%和2.84% 。 其中A股深圳本地地产股更是重灾区 ， 政策公布后 ， 沙河股份、深振业A跌停 ， 深物业A大跌逾9% ， 南山控股大跌近9% 。
实际上 ， 客观地来说 ， 现在的宏观调控是为了市场长远健康发展 ， 对于所属项目都是在核心地段的房企来说 ， 无论出现怎样的监管 ， 都不会对公司基本面有太大影响 ， 反而可以使公司的价值在长期中得到显现 。 尤其是今年以来很多房企都将注意力从规模扩张转向盈利能力和财务质量上 ， 更加凸显出财务质量对一家房企长期价值增值的重要意义 。
其中 ， 在港股房地产板块中有“深圳旧改专家”之称的绿景中国较为值得投资者关注 。 一直以来 ， 绿景中国对于规模不盲目追求 ， 使得公司的整体利润率和财务质量在行业内都处于领先地位 ， 尤其是绿景中国较强的偿债能力和可持续发展能力让公司更容易得到市场青睐 。 同时 ， 绿景中国旗下不少旧改项目处于深圳核心地段 ， 销售组合中也有来自珠海和化州的收益贡献 ， 多元化的销售组合也可以较大程度地对冲调控的影响 。
整体毛利率超过60% ， 盈利能力行业领先
数据显示 ， 2019年绿景中国毛利率达到64.2% ， 过往5年毛利率均在50%以上 ， 远超目前行业20-30%的水平 ， 此外公司旗下商业板块的毛利率更加惊人 ， 可以达到89% ， 如此高的毛利率在行业内可谓一枝独秀 。
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绿景中国的高毛利率与公司的业务模式密不可分 。 作为深圳旧改专家 ， 绿景中国所参与的旧改本身的利润空间相较招拍挂拿地就更加充足 ， 同时公司独辟蹊径依托于公司控股股东绿景集团的土地资源 ， 上下联动 。
根据绿景中国的传统 ， 公司控股股东黄康境先生会在城市更新项目前期负责项目的孵化及一级开发 ， 包括但不限于与村民洽谈、整合相关资源等 。 待项目相对成熟、不确定性消除之后 ， 再将项目注入上市公司当中 。 在资产注入之后 ， 财务上会先以应付账款挂账 ， 上市公司开发 ， 等到项目资金回流 ， 再逐步向控股股东支付 。
回顾绿景中国多年来操盘的经典项目 ， 都是核心城市核心区域的城市更新项目 ， 可以使公司充分享受“一手旧改”带来的高回报 ， 这也是绿景中国拥有高毛利率的原因之一 。
以绿景红树湾壹号为例 ， 该项目项目位于福田区沙嘴路与金地一路 ， 是深圳地区的黄金地段 。 总占地约2.4万平方米 ， 总建筑面积约30万平方米 。 该项目不仅集住宅、商业、公寓、办公等多功能于一体 ， 自带有3.5万平商业 ， 区域位置极佳 。 南看深圳湾一线海景 ， 北可望深圳高尔夫（中央公园） ， 是福田稀缺的大户型海景豪宅 。
资料显示 ， 绿景红树湾壹号2018年10月开盘入市 ， 83-167平户型 ， 开盘均价就已经达到了8.8万元/平方米；178-242平户型 ， 整体均价超过10万元/平方米 。
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（红树湾项目）
此外 ， 绿景中国正在逐步推进中的白石洲城市更新项目更加令人瞩目 。 该项目被深圳业界称为“城市更新航母” ， 地处深圳核心城区 ， 紧邻深南大道 ， 并毗邻科技园及华侨城片区 ， 优越的地理条件也让该项目具备极为广阔的增值空间 。
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