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上观|专家指出：楼宇市场供应将进入新一轮转型发展( 二 )


“不过疫情对商业空间租赁的影响是短期的 。 4月以来 ， 各大品牌销售持续复苏 ， 奢侈品、运动类品牌的销售甚至同比有所增长 。 整体来看 ， 上海优质购物中心的空置率稳定在10%以下 ， 处于健康状态 。 ”谢晨表示 。
“总部型租户数量”逆势而上
陆家嘴是中国改革开放史上一个重要而鲜活的样本 。 陆家嘴一幢楼里的点滴变化 ， 往往能映照出更大范围的经济发展态势 。 这也就是为什么外界常常会关注陆家嘴楼宇内各项指标的增减 。 然而人们普遍关心的所谓空置率、出租率 ， 究竟该如何看待？
田际枫认为 ， 楼宇空置背后 ， 存在许多不可控的因素 ， 并不能够作为看待楼宇经济发展情况的唯一指标 。 “仅仅从去年到今年 ， 楼宇租赁市场上就发生了许多特殊情况 。 一来 ， 陆家嘴很多大型企业拥有了自己的楼宇 ， 相对集中地搬出原先租赁的写字楼；二来 ， 金融市场的波动和疫情的突发 ， 让原先一部分有进入中国意向的海外企业暂停了计划 。 两方面作用下 ， 短期的空置率上升很可能就出现了 。 ”
谢晨则指出 ， 不建议短期化看待空置率 ， 而应该放在中长期角度关注 。 “一个区域内楼宇空置率的变化 ， 有可能是外部经济形势导致的 ， 也有可能是内部市场结构性调整带来的 。 近年来 ， 陆家嘴地区就有不少楼宇处在转型改造的关键节点上 。 ”
华润置地在陆家嘴的首个地产项目华润时代广场 ， 今年就进入改造期 。 作为陆家嘴第一批崛起的高楼之一 ， 华润时代广场已“服役”超过20年 ， 不符合当下企业客户的需求 。 “所以我们把楼内空间按照甲级写字楼标准 ， 进行整体升级改造 。 因目前尚处在招商阶段 ， 所以空置率超过了30% ， 但这显然不会是一个常态 。 ”田际枫说 。 此外 ， 还有一些楼宇因交付时间不久 ， 招商要求较高 ， 尚处在租户不断充盈的动态变化期 ， 只看空置率 ， 是远远不够的 。
谢晨建议 ， 相关政府部门应把注意力更多放在“总部型租户数量”等其他反映商务区核心竞争力的指标上来 。 “一家行业龙头企业入驻楼宇 ， 会产生巨大的带动效应 ， 除了吸引产业链上下游外 ， 也会吸引其他行业的头部企业 。 最终带来楼宇的良性循环发展 。 今年上半年 ， 陆家嘴新增总部机构9家 ， 持牌类金融机构12家 ， 国际资管企业5家 ， 融资租赁和商业保理2家……这些数据相比出租率和租金更具说服力 。 ”
此外 ， 不少地产公司建议政府部门要加强关注疫情过后 ， 以陆家嘴为代表的国内楼宇市场即将发生的重大变化 。 根据世邦魏理仕的调研 ， 未来十年 ， 将有2亿“Z世代”（指在1995—2009年间出生的人 ， 又称网络世代）白领进入楼宇办公 。 市场对于优质楼宇的标准设定也将跟随他们的需要动态调整 。 目前 ， 判断楼宇优质与否 ， 主要取决于标准层面积、净层高、电梯配置、车位配置等刚性指标 。 疫情防控常态化背景下 ， 楼宇是否装有空气净化杀菌设备、无接触式电梯等导向健康安全的、可持续发展的新绿色指标 ， 将很可能成为租赁客户关注的重点 。 而这也将倒逼楼宇市场供应进入新一轮转型发展 。
未来几年 ， 上海全市楼宇供应量将以每年80万到100万平方米规模不断增加 ， 短期内甚至还可能出现市场供应高潮 。 “但这不意味着上海楼宇市场将趋近饱和 。 ”谢晨指出 ， 符合当下以及未来办公需求的优质楼宇在上海目前有1500万平方米 ， 虽然在国内排第一 ， 但仅相当于纽约的四分之一 ， 东京的三分之一 ， 伦敦的五分之二 。 “随着上海经济总量的不断扩展 ， 不断增加符合市场需要的优质楼宇供给是必要的 。 ”
“精准画像”为企业匹配楼宇
事实上 ， 上海楼宇经济的发展经过数十年的盖楼造楼阶段 ， 今后比拼的应该是懂楼知楼的水平 。
【上观|专家指出：楼宇市场供应将进入新一轮转型发展】


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