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上观|专家指出：楼宇市场供应将进入新一轮转型发展

：原题为_上观|专家指出：楼宇市场供应将进入新一轮转型发展。
前不久 ， 阿里巴巴旗下盒马鲜生宣布把总部迁至浦东滨江岸线上正在建设中的陆家嘴滨江中心 。 这个面积约为20.4万平方米、包含8栋现代化智能商务楼宇的地产项目 ， 是陆家嘴沿江区域最后一块临江开发的甲级写字楼群 。

这块稀缺的黄金宝地吸引包括盒马鲜生在内的多家新经济企业、科技公司、金融公司纷至沓来 ， 近三分之一办公空间已被抢租 。 “好空间 ， 总不缺好租客 。 ”项目开发方华润置地华东大区写字楼管理部副总经理田际枫说 。
一方面是开发商信心十足 ， 另一方面却是外界不时传出陆家嘴地区商务楼宇出租率、租金“双降”的传闻 。 特别在今年全球遭遇疫情“黑天鹅” ， 陆家嘴作为上海乃至全国楼宇经济的晴雨表 ， 每一项指标的起伏波动都牵扯着市场的发展信心 。 人们迫切想要知道 ， 陆家嘴的商务楼里真实地发生着什么？采访人员在陆家嘴进行了一番探访 。
二季度商务空间出租率逾85%
工作日上午10时 ， 环球金融中心一楼大堂内的星巴克空位已经不多 。 整个陆家嘴金融城目前拥有商办楼宇285幢 ， 40多家开在其间的星巴克 ， 一定意义上成了观测楼宇繁荣度的窗口 。 白领钱女士告诉采访人员 ， 复工以后 ， 办公楼下星巴克很快恢复热闹 ， “并没有听说楼里哪家企业因为疫情原因搬走了” 。 而在国金中心的星巴克里 ， 采访人员几乎听到相同的答案 。 白领姜女士表示 ， 自己常去的那几层楼里 ， 企业都还正常经营着 。
作为全球五大地产服务商之一 ， 世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨的感受则更加直观：年初受疫情影响 ， 公司带看客户数量明显下降 ， 但在3月份以后 ， 市场上的租赁需求补偿性上升 。 “二季度 ， 陆家嘴区域商务空间整体出租率保持在85%以上 。 从成交记录看 ， 医疗健康、科技新媒体、在线办公、在线教育以及有强大线上平台的零售新业态等企业在持续扩大规模 。 我们预期 ， 下半年的商务楼宇租赁市场较去年同期会更热 。 ”
“总体来看 ， 疫情发生后 ， 陆家嘴区域楼宇租金略有下调 ， 出租率则无明显下降 。 ”陆家嘴管理局楼宇发展服务办公室主任助理陈晨说 。 根据陆家嘴管理局楼宇办测算 ， 今年4月 ， 楼宇出租率约在83.5% ， 相比去年底下降了3.8%；平均租金约8元/日/平方米 ， 相比去年底下降了1.5元/日/平方米 。 “不过 ， 绝大多数楼宇 ， 特别是标志性楼宇出租率稳定 ， 如国金中心出租率是99% ， 环球金融中心出租率是95% ， 金茂大厦出租率是93%左右 。 少数楼宇受影响较大 ， 有的楼宇从满租率跌到了80% ， 但也有个别楼宇实现了逆势飞扬 ， 如瑞明大厦因及时调整租赁策略、灵活定价 ， 出租率由原来的45%上升到94% 。 ”
位于东方路潍坊路口的世纪汇广场 ， 拥有前后两栋商办楼宇 ， 经营面积达到13.7万平方米 。 物业方上海晟际物业管理有限公司总经理都好告诉采访人员 ， 楼宇近年出租率稳定在91%左右 。 “疫情使办公楼的出租率降低了1% ， 退租企业大多是境外投资、移民办理等受国际形势影响较大的门类 。 而保险、证券、IT领域租户 ， 作为楼宇的租赁主体 ， 普遍是各自产业领域的头部企业 ， 抗风险能力强 。 ”因此 ， 世纪汇广场不仅没有因疫情减租 ， 还有两三家企业因为业务扩展 ， 提出扩租要求 。
相比之下 ， 商业则是楼宇内短期波动更大、受影响更深远的经营板块 。 有中介公司反映 ， 上海一些区域性购物中心的高区退租率甚至达到50%以上 ， 全市商场一季度销售额同步下跌30% 。 沪上一家知名大型商场负责人也坦言 ， 疫情发生后 ， 楼内关店率超过15% 。 在这样的大环境下 ， 陆家嘴的商业空间也受到一定挫伤 。
都好告诉采访人员 ， 世纪汇广场的出租率从疫情前的95%降至现在的91% 。 “但情况依然不容乐观 ， 顶楼电影院是最大的不确定因素 。 ”此外 ， 因许多国际品牌对于国内的业务态度比较保守 ， 所以新店、首店引进的速度变缓 ， 商场的出租进度和租金也受到一定影响 。 “我们只能通过多给一些补贴和装修期的方式 ， 和企业共渡难关 。 ”都好说 ， 好在商场绝大多数业态已基本恢复如常 ， 人气恢复到去年的九成左右 ， 销售额也恢复到去年的八成左右 。


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