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7月以来成交连续三周上涨 北京租房市场回暖了吗

疫情防控形势向好叠加毕业生回流 ， 此前受疫情影响而延期入市的租赁需求正在逐步释放 。 贝壳研究院7月20日发布的租赁周报显示 ， 7月第三周 ， 在全国重点18城中 ， 北京及周边租赁成交量涨幅最大 ， 其中北京环比涨幅达14% 。 而拉长时间线来看 ， 7月以来 ， 北京近三周租赁成交量环比涨幅均在14%以上 。 在经历过“旺季不旺”的6月传统“租房旺季”后 ， 7月租赁成交量连续三周上涨 ， 北京租房市场真的回暖了吗？
7月以来成交连续三周上涨 北京租房市场回暖了吗
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环比增长均超14%
贝壳研究院20日发布的租赁周报显示 ， 7月第三周 ， 全国重点18城租赁市场成交量上涨 ， 相比7月第二周环比上涨1.2% 。 分城市来看 ， 成交量涨幅最大的仍然是北京及周边 ， 由于市场仍处于恢复状态 ， 北京市租赁成交量环比上涨14.0% ， 廊坊市成交量环比上涨20% 。
北京租赁市场的热度回升 ， 在7月以来的周度成交数据中已然有所显现 。
根据贝壳研究院过往周度租赁数据 ， 北京商报采访人员梳理发现 ， 7月以来近三周 ， 北京租赁市场成交的环比涨幅一直处于较高水平：第一周成交量环比涨幅为14.8% ， 第二周成环比上涨16% 。
进入7月 ， “止跌上涨”成为国内重点城市租赁市场 ， 尤其是北京租赁市场成交的最主要特征 。 据了解 ， 上半年受疫情影响 ， 国内重点城市租赁市场的季节性规律遭到打破 ， 传统旺季并不“旺” 。 在企业招聘需求大、高校毕业生租房需求旺盛的北京 ， 原本6月向来是全年成交的旺季 ， 但因受新冠肺炎疫情的影响 ， 北京租赁市场在今年传统的毕业租赁旺季却表现“失色” ， 6月成交环比降低近两成、租金跌5% 。
单周租金微降0.4%
从机构数据来看 ， 7月以来北京租赁市场交易量回升 ， 市场交易基本恢复 。 从区域看租赁成交情况 ， 贝壳研究院数据显示 ， 北京市成交量前三的城区依次为朝阳区、海淀区和丰台区 。
北京商报采访人员了解到 ， 上述三个区域一直是北京市租赁房源成交量的前三名 ， 原因在于租赁住房存量大 ， 并且商务区集中 ， 租赁需求多 。
贝壳研究院高级分析师黄卉介绍称 ， 近两周成交量涨幅最高的区域是大兴、丰台和西城区 ， 主要是因为这几个城区在6月受疫情影响最大 。 从成交价格来看 ， 大兴和海淀租金价格有所上涨 ， 其余城区7月第三周租金仍环比下跌 。
若分城市及区域看租金水平 ， 根据贝壳研究院监测数据 ， 7月第三周 ， 重点18城租金水平继续小幅上涨 ， 环比上涨0.9% ， 同比下降12.0% 。 具体看北京 ， 7月第三周月租金水平为86.2元/㎡ ， 环比下降0.4% ， 同比下降6.3% 。
“租金趋势仍主要取决于租房需求状况 ， 且短期内波动性较强 。 ”黄卉说道 。
受疫情影响而导致的租赁需求延期释放 ， 以及毕业生在京就业人群的回流 ， 被视为7月以来北京租赁市场回暖的主因 。
黄卉向北京商报采访人员表示 ， 7月以来北京租赁市场交易量回升 ， 原因主要有两方面：一方面是由于疫情得到控制 ， 6月份被压抑的需求得到延迟释放；另一方面毕业季到来 ， 毕业生带来了租赁需求的上升 ， 导致交易量上涨 。
合硕机构首席分析师郭毅也指出 ， 毕业生以及部分外地返京就业人员的回流 ， 带来了现阶段北京租赁市场的回温 。
“租赁周度成交数据的环比上涨 ， 主要原因其实还是在于疫情向好之后 ， 应届毕业生开始逐步就业 ， 回归到大城市来 ， 由此选择在就业的同时选择自己的这个租住地 。 ”此外 ， 郭毅还补充表示 ， 租赁市场并不会因为租金下调而刺激起过多需求 。 “因为租房本身已经是最底层的居住需求了 。 ”
市场整体回温
尽管7月以来北京租赁成交已经连涨三周 ， 市场整体回温几乎成为业内外的共识 。 但是多位业内专家预测 ， 7月难达2020年全年的租赁高峰 。
“7月第三周北京的成交量已经超过6月疫情之前成交最高的一周 ， 但7月前两周的成交量仍低于5月份的平均水平 ， 因此整个7月市场处于回升状态 ， 但难以达到租赁高峰 。 ”黄卉基于贝壳研究院所监测的租赁成交数据 ， 做出了这样的预测 。
北京商报采访人员从贝壳研究院方面了解到 ， 北京历年的租赁最高峰基本集中在7-8月的毕业租赁旺季 。 租赁市场淡季和旺季成交热度差异较大 ， 以去年的成交数据来看 ， 贝壳研究院数据显示 ， 租赁旺季成交峰值是在8月 ， 比正常时期的月度成交量高出45%左右 。
黄卉认为 ， 下半年北京租赁市场依然会维持低温态势 。 市场表现将呈现为：延迟的租赁需求不断释放 ， 业主出租预期持续处于低位 ， 租客议价空间提升 ， 市场供需趋于缓和 。
业内对于接下来北京租赁市场的表现 ， 也大多预期“平稳” 。 诸葛找房高级分析师王小嫱指出 ， 北京已经连续14天无新增 ， 并且应急响应级别已经降为三级 ， 预计伴随着疫情逐步受控 ， 市场活跃度会有所提升 。
郭毅也指出 ， 从目前来看 ， 在就业高峰的到来以及经济、市场消费恢复正常的状态下 ， 市场需求会出现持续增加的状态 。 “预计接下来北京的租赁市场还可能在当前现有基础之上 ， 保持一个需求增温的趋势 。 ”
而就接下来北京租赁市场的租金水平 ， 黄卉认为 ， 从中长期的租金水平来看 ， 北京租赁市场租金上涨动力不足 ， 可能会继续保持底部企稳的态势 。
这一观点也得到了房东东公寓学院创始人全雳的认同 。 全雳指出 ， 仅仅针对北京而言 ， 由于大学生毕业季 ， 确实可以催生出一定的租赁回暖迹象 ， 但从长时间看 ， 尽管新房价还在上涨 ， 但租金缓慢下跌是个趋势 。 “租赁不同于房产交易 ， 这个是消费属性 ， 房子越来越多 ， 租赁房源也越来越多 ， 而租客并没有实际增加多少 。
【7月以来成交连续三周上涨 北京租房市场回暖了吗】北京商报采访人员卢扬荣蕾


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