【】上半年楼市调控超300次，未来会否放松？报告这么说

　　经济日报-中国经济网北京7月13日讯（采访人员马常艳）今年上半年，全国发布的房地产调控政策已超300次，下半年房地产调控将怎么走？未来会否为了进一步刺激经济复苏，放松房地产调控？7月9日，中国人民大学中国宏观经济论坛发布专题报告指出，随着疫情基本得到控制，各行各业全面复产复工，房地产市场正在快速恢复，超级分化格局进一步得到强化。超级分化的市场格局下，结构性风险更加凸显，调控的定力和对精准度的要求进一步提升。未来我国房地产市场行业将在较长时间内呈现出“市场超级分化与政策坚定调控”并存的特征。

　　市场恢复势头良好

　　中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、中国宏观经济论坛（CMF）主要成员、住建部政策研究中心原主任秦虹代表论坛发布CMF中国宏观经济专题报告。秦虹指出，我国房地产市场在疫情之后正在快速恢复，相关指标的表现也相对不错。

　　新房成交规模累计同比降幅持续收窄，价格稳中有涨。成交量来看， 1-4月份，全国房地产销售面积负增长19% ，销售额负增长13% ，但销售面积降幅较1-3月份收窄7个百分点，城市商品住宅成交规模环比持续向好，部分城市5月份成交规模已实现了同比正增长。价格方面，根据中指研究院百城价格指数显示， 5月份百城新建住宅价格环比上涨 0.31% ， 1-5月份累计上涨0.74% ，涨幅较去年同期收窄 0.34个百分点，累计涨幅仍为近五年同期最低，价格呈现稳中有涨的特点。

　　土地市场量缩价涨，持续升温。 1-5月份全国300城住宅用地供需规模同比均下降。其中，一线城市住宅用地供需明显增长，二线和三四线城市成交规模均有所下降。土地市场热度明显上升，楼面均价、溢价率均达到阶段性高位， 1-5月份宅地成交楼面均价同比上涨20.9% 。

　　房地产开发投资增速好于固定资产投资和基础设施投资。从国家统计局公布的数据来看， 1-4月份全国固定资产投资（不含农户）同比下降10.3% ，其中基础设施投资同比下降11.8% ，制造业投资同比下降18.8% ，房地产开发投资同比下降3.3% 。整体来看，房地产投资端的韧性仍存。

　　呈现超级分化格局

　　“经过疫情之后的当前，用分化已经不足以形容房地产市场的变化，房地产市场出现了超级分化的格局。 ”秦虹说。

　　报告显示，经过城镇住房制度改革后的20年多年发展，房地产市场的销售规模从1998年的1亿平方米增长到2019年的17亿平方米，增长了16倍。在总量增长的同时，房地产市场出现了分化，企业市场占有率、融资成本、土地储备格局、企业盈利能力以及不同城市的房地产市场均出现了分化。疫情之下，这种分化正在进一步加剧。

　　在房地产企业方面，分化的加剧出现在2015年。 2016-2019年，百强企业销售额四年占比提高了24.8%的百分点，按照平均每年6个百分点的速度在提高。在疫情影响下，上半年全国房地产市场的销售面积和销售额仍然是负增长的情况下，前三大房地产企业门槛值却提高了8.85个点，全国前十大房地产企业的门槛值提高了5.2个百分点。

　　从企业融资规模看，今年上半年前三十大房地产开发企业的海外债和信用债的融资规模占到了百强企业的64%；从融资成本来看，以4月当月房地产企业发行的信用债成本为例，成本最低的企业和成本最高的企业融资成本差了5倍；从土地市场来看，前三十大房地产企业在今年上半年获得土地的数量占到排名前五十企业的85% 。企业规模越大，楼面地价越低；企业规模越小，楼面地价越高。企业在拿地成本上也出现了非常明显的差距。