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经济观察报|楼市警报响起( 三 )


另一方面 ， 深圳的功能用地政策严重失衡 。 产业用地的供应和占比都比较大 ， 例如工业用地 ， 目前仍保留30%的红线范围；城市更新也大都是高科技研发、金融、物流等大型产业用地或城市综合体项目 。 但去年以来 ， 深圳商务写字楼的空置率接近30% ， 局部片区比如前海的写字楼空置率已经超过60% 。
一边是土地供应失衡 ， 一边则是大量的需求与资金争相涌进 。 2019年 ， 深圳的净增常住人口41.22万人 ， 仅次于杭州；引进人才28万人 ， 同样带来巨大的住房需求；目前 ， 深圳常住人口中自有红本住房的占比仅30%左右 ， 远远低于北上广的90% 。 宋丁说 ， 深圳是全国城市中潜在需求最旺盛的城市 ， 但供应量却远远比不上北上广 。
资金的放开也进一步刺激楼市的上涨 。 根据宋丁提供的数据 ， 深圳的本外币存款从2014年以来 ， 一直以每年平均净增7000亿的幅度实现快速增长 ， 目前已达到8.4万亿的规模 ， 仅次于北京上海 。 “这么大的需求与资金 ， 说实话 ， 不让他们买房根本做不到 。 ”宋丁说 ， 很多人都在呼吁加码调控 ， 他觉得调控肯定是必要的 。 但他不停在向深圳主管部门建议 ， 如果必须出手调控 ， 从供给侧入手 ， 加大供应改善供需失衡的问题 ， 才是治本的手段 ， 长期性的策略 。
楼市警报
众说纷纭之间 ， 深圳调控加码的“靴子”始终未曾落地 ， 但放眼全国其他城市 ， 个别“收紧”的警报正在拉响 。
中原地产研究中心统计的数据显示 ， 今年上半年 ， 国内各大城市密集发布了304次房地产调控政策 ， 刷新了半年度调控次数的历史记录 。 6月份 ， 房地产调控政策次数达31次 。
从具体内容来看 ， 大部分政策内容依然聚焦在人才户籍新政上 。 在经济逐渐复苏的大背景下 ， 全国各地各种力度的人才政策频繁发布 ， 而与购房补贴、落户政策有关的内容 ， 成为这些新政的主要特征 。
如果上半年的房地产调控基本适度释放需求为主 ， 进入7月 ， 伴随着多个城市房价明显上涨 ， 调控收紧的信号开始显现 。
最新几个典型案例是杭州、东莞和宁波 。 “这几个城市 ， 拥有几个主要的共性 ， 土地出让特别热 ， 市场成交特别火 ， 而且还没有库存 。 ”华东一家上市房企集团的投资高管告诉经济观察报 。
土地市场、库存与供应量、量价预期 ， 是决定一座城市政策收紧与否的几大关键因素 。 根据中原地产研究中心新近提供的土地数据 ， 上半年 ， 杭州卖地金额达1639.16亿元 ， 为全国50城之最；宁波的土地出让金额达到580.77亿元 ， 土地市场溢价更是由年初的4%一路走高至目前超过40%；东莞的商住用地成交金额达到401.7亿元 ， 同比增幅近3倍 ， 超过2019年全年约374亿元的卖地数额 。
从去年年中以来 ， 上述投资高管每次与公司内部人员交流 ， 都会提到 ， 最担心的一座城市就是杭州 。 他的理由是 ， 杭州的市场热度已经持续了至少一年半时间 ， 哪怕此前这座城市的调控已经没有太多收紧的空间 ， 但他仍觉得 ， 有关部门一定会找到渠道去收紧 。
“东莞和深圳一直关联度比较高 ， 深圳今年楼市很火爆 ， 势必会带动东莞楼市 ， 东莞和杭州这一轮收紧 ， 我们已经早有预感 。 宁波也有迹可循 ， 杭州收紧 ， 我们立马联想到宁波 ， 这两个市场的联动性也比较强 。 ”该投资高管说 。
从市场层面来观察 ， 限价政策导致这三个城市的一二手房价倒挂现象明显 ， 进而推动新房市场火爆 ， 新房供不应求又进一步倒推二手房市场的热潮 。
2020年上半年 ， 杭州的新房市场上 ， 多盘出现万人摇 ， 二手房半年内成交了4.3万套 ， 同比上涨4.02%；同一时间 ， 东莞的一手住房成交金额达557亿元 ， 同比增加20.7% ， 创下近4年新高 。
而宁波 ， 上半年不少楼盘同样重现排队买房和“日光盘”现象 。 今年6月 ， 宁波新建住宅平均价格为17781元/平方米 ， 环比涨幅1.33% ， 涨幅居全国之首 。 “如果一个城市热度太高 ， 量价齐飞 ， 或者土拍火热 ， 新房摇号中签率过低 ， 相关部门一定会出手 。 ”上述上市房企投资高管表示 。


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