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经济观察报|楼市警报响起( 二 )


会议主要讨论了三项内容 ， 上半年深圳房地产市场运行情况及存在问题、房地产长效机制方案落实情况以及对房地产的建议 。 经济观察报获悉 ， 在这场座谈会上 ， 与会的相关人员依次发言 ， 但倪虹并未发表任何意见 ， 也未参与讨论 。
虽然调控收紧的传闻还未落地 ， 但这一次调研释放出一个信号——深圳楼市的“高温”引发监管层的关注 。
乐有家研究中心在新近发布的楼市报告指出 ， 上半年 ， 深圳(含深汕合作区)一手住宅成交了166万平方米 ， 16727套 ， 环比下滑17% ， 同比下跌5% 。 “虽然环比同比都出现下降 ， 但实际成交还是很不错的 。 ”乐有家营销副总裁刘理琴告诉经济观察报 ， 这1.6万套一手房 ， 几乎是疫情之后短短三个多月间成交的 ， 相比2018、2019两年同期的实际成交量还要更多一些 。
一二手房价倒挂的现状 ， 迫使每个价格存在优势的新盘一经推出 ， 短时间内就几乎被抢光 。 “比如龙岗区 ， 3、4月份 ， 开发商能够拿出来做二三级联动的新房货量还比较多；但到了6月份 ， 需要启动二三级联动的新盘已经很少了 ， 新盘的自主消化能力非常强 。 ”刘理琴说 。
二手房市场的火热程度尤胜一手房 。 “我们接触到的一些二手房客户 ， 上个月看房 ， 总价还在500万元 ， 这个月就突然上涨到600万元 。 很多准备购房的客户一时之间难以接受 。 ”上述深圳中介公司营销高管表示 ， 即使这样 ， 但二手楼的交易依然非常火爆 。
乐有家研究中心提供的数据显示 ， 上半年 ， 深圳二手住宅过户44000套 ， 同比上涨41% 。 从最近两年的数据观察 ， 仅次于2019年下半年的45989套 。
6月份 ， 深圳二手住宅成交套数甚至达到10594套 ， 环比上升23.9% ， 这是自2016年4月以来 ， 首个二手房成交量破万套的月份 。
供给侧失衡
“深圳楼市的这一轮火爆 ， 可以说 ， 置业者都达成了共识——一方面 ， 他们对深圳的关注度越来越高 。 一线城市看深圳 ， 这是一个不约而同的认知；另一方面 ， 从整体经济走势来看 ， 前段时间 ， 投资者难以找到特别好的投资渠道；此外 ， 深圳本身的一个市场特点是 ， 购房者特别容易行动一致 ， 指哪打哪 。 所以可以看到 ， 打新 ， 买学位房 ， 都是这一轮楼市的关键词 。 ”一名深圳上市房企主管营销的总经理告诉经济观察报 。
而触发邓蕾们购房神经的“调控即将加码”的传言 ， 发生在这一轮共识形成之后 ， 发酵于住建部赴深调研座谈的同一时间段 。 “据我们了解 ， 政府现在也挺焦虑 ， 持续做了很多轮调研 。 只要房价涨幅异常 ， 那些二手房就要马上‘下架’ 。 ”上述深圳中介公司营销高管对经济观察报坦言 ， 深圳加码调控的可能性还是比较大 。
这些天 ， 中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁已经参加了好几次由深圳相关部门组织的 ， 关于深圳房地产和楼市的研讨、座谈会 ， 主题几乎一样：如何稳定深圳楼市 。
他在所有会议上 ， 一直公开谈论自己的观点——如果单纯针对现有需求状况 ， 通过货币性、行政性等手段来压制需求 ， 一定程度上也能发挥效果 。 但根本上还是要解决供给侧问题 。
乐有家研究中心提供的数据显示 ， 上半年 ， 深圳全市一手住宅预售不足81万平方米 ， 对应的总预售套数为8157套 。 这意味着 ， 上半年 ， 深圳一手房的消化量是新增供应量的2倍左右 。
截至2019年12月 ， 深圳一手住宅的去化周期是9.1个月 。 但今年以来 ， 深圳一手住宅的月度去化周期已经从1月份的8.2个月一路减少至4月份的7.4个月 。
更核心的供给侧问题反映在住宅用地供应稀缺上 。 宋丁告诉经济观察报 ， 一方面 ， 深圳2000多万的实际居住人口 ， 但每年能拿来建设住房的土地面积非常稀少 。 深圳住宅用地占建设用地的比例仅有18% ， 远远低于全国平均约33%的水平 ， 更低于国际上40%以上的水平 。


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