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公寓扛不住了！年内至少16家长租公寓倒闭，从“狂奔”到“刹车”， REITs或成主流？( 二 )


公寓扛不住了！年内至少16家长租公寓倒闭，从“狂奔”到“刹车”， REITs或成主流？
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融资以头部企业为主 ， 强者恒强趋势明显
尽管受疫情冲击 ， 长租公寓出租率下降 ， 但仍要给正常业主支付房租 ， 企业现金流普遍吃紧 ， 就连头部长租公寓企业自如、蛋壳等也存在与业主协商降价的情况 。 疫情考验了企业的运营能力和资金筹措能力 。
不过 ， 从上半年长租公寓企业的融资情况看 ， 多以头部企业和大型开发商为主 ， 中小企业融资困难 。
贝壳研究院的数据显示 ， 上半年 ， 住房租赁领域已经发行的公司债券及ABS融资金额分别为111亿元和15.66亿元 ， 融资主体均为开发商 。 从2019年开始进行股权融资的企业均为行业头部企业 ， 融资轮次多、单次融资金额大是基本特征 。 此外 ， 目前还有拟发行金额共405.6亿的公司债券和ABS正在交易所申请流程当中 ， 尚未发行 ， 其中137.6亿的融资项目已经审批通过 。
“长租公寓领域股权融资的风口基本已经过去 ， 目前中小企业获得投资较为困难 。 ”黄卉说 ， 公司债券利率较低 ， 目前已经成为房地产企业住房租赁领域融资的首要渠道 。 长租公寓行业分化加剧 ， 集中度不断提高 ， 强者恒强的态势也进一步明显 ， 对于尾部的中小长租公寓企业生存是一个考验 。
“狂奔”到“刹车” ， 今年成行业真正分水岭
近几年 ， 长租公寓行业经历了从“狂奔”到“刹车”的过程 。
【公寓扛不住了！年内至少16家长租公寓倒闭 ， 从“狂奔”到“刹车” ，REITs或成主流？】“从2013年开始萌芽 ， 到2014年资本试水 ， 2015年资本疯狂介入 ， 2016年开发商高调进入 ， 2017年各地疯抢租赁房源 ，2018年行业进入最高点 ，再到2019年青客上市 ， 同时风口急转直下 ， 全年57家长租企业爆雷 。 在过去的5年内 ， 高价拿房、抢夺规模、不断融资 ， 成为了各家大品牌公寓的标配 。 ”房东东公寓学院创办人全雳回顾说 ， 其实在2019年末 ， 长租市场总体已经显示出疲态 ， 无论从投拓端还是租赁端 。 2020年的突发疫情只是催化剂 ， 因为任何过度的行业 ， 都会被打回原形 。
如何看待自如、蛋壳等头部长租公寓也遇到资金困难 ， 到底哪种盈利模式才能让长租公寓走得更远？
对此 ， 全雳接受证券时报采访人员采访时认为 ， 自如、蛋壳、青客都是规模不经济的典型代表 ， 分散式长租公寓看似赚了一个多余房价的毛利 ， 但是最大的短板是租约周期太短 ， 可腾挪利润空间太小 ， 而且租客的变动又太大 ， 非标、异步、碎片化是分散合租的典型特征 。 而且这个模式最大的陷阱是短期产生了巨大的现金流 ， 经营者常常把它当做收入 ， 而忽视了其中大量的负债 ， 随后放了杠杆 。 二房东模式中 ， 只有长租约时——至少10年以上 ， 才有杠杆的空间 。 分散合租 ， 平均租约不会超过5年 ， 这就使得后期运营很被动 。
“如果说长租公寓的核心长期看是运营 ， 那么短期看是底租和现金流的周转率 ， 特别对于包租型的长租公寓 ， 所有收入和溢价差都是来自于租金 ， 如果租金下降 ， 空置率上升 ， 不仅盈利更加没有 ， 还有可能影响正常经营 ， 乃至跑路倒闭！”全雳说 。
全雳认为 ， 2020年是长租公寓行业真正的分水岭 ， 剧烈洗牌的开始 ， 同时也是一个租金下降周期的开始 ， 北上广深真正告别10多年的租金上涨 ， 进入租金缓慢的下降通道 。
北京万科试水集体土地新模式
7月6日 ， 万科的泊寓|院儿（北京成寿寺社区）正式开放 ， 这是全国首个集体土地租赁住房项目 ， 开启了长租公寓的新模式 。
与以往开发商拿地建设投资不同 ， 利用集体土地建设租赁住房的优势是 ， 节省了土地获取的成本 ， 从而最大限度降低了租客的租金成本 。
据了解 ， 该项目是北京成寿寺村集体以土地经营权与万科合作 ， 将项目建成后45年的经营管理权及收益权转让给万科 。 有别于土地获取 ， 万科前期只需投入建设开发成本 ， 降低了企业参与租赁住房的负担 ， 通过设计运营实现多方长期可持续的收益 。


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