房租|聚焦减租风波| 房租持续上涨不再长租公寓二房东模式还能做多久
【房租|聚焦减租风波| 房租持续上涨不再长租公寓二房东模式还能做多久】_本文原题为 聚焦减租风波| 房租持续上涨不再长租公寓二房东模式还能做多久
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在抛出亿元补贴应对下行市场的同时 ， 随着蛋壳人事变动、部分头部企业不断爆出强制降租金的消息后 ， 长租公寓发展模式的变革再度被提及 。 疫情下 ， 被加速揭开的长租公寓“二房东”顽疾伤疤 ， 成为当前长租公寓经营者们必须要面对的问题 ， 如何改？如何避免暴雷？二房东之外 ， 还有其他路吗？
不变的“二房东”模式
长租公寓在疫情期间已成了热门话题 ， 而这个话题多伴随“负面”声音 ， 先有房东租客“两头吃”的荒诞行为 ， 后蛋壳公寓机构负责人被调查 ， 最近更有业主接连曝出自如向业主提出降租金要求 ， 甚至在沟通中表示“不降租就解约” ， 房东还要倒贴一笔费用 。
“长租公寓的种种‘劣迹’与经营艰难的现状有直接关系 ， 受疫情影响 ， 租赁需求整体下降 ， 以租金差和服务费为主要收入来源的长租公寓运营压力增大 。 ”中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示 ， 今年前6个月 ， 企业的租赁房源总成交量为去年同期的一半左右 ， 租金价格也因此下行 。 但同时 ， 长租公寓机构手里的房源多为中长期持有 ， 收房的价格高于出租的价格出现的价格 ， 形成了价格倒挂的现象 ， 高成本低收入的现状 ， 导致长租公寓面临现金流压力 。
谢逸枫称 ， 目前长租公寓仍是一成不变的“二房东”盈利模式 ， 并未能探索出新的盈利赛道 ， 主要收入依赖于租金差价 。 实际操作中 ， 长租公寓先从业主端收房 ， 会适当进行装修、家具装饰 ， 然后转租给租客群体 ， 通过提供房屋租赁产品和增值服务（保洁、搬家、维修等等） ， 获取租金溢价 。 这样的商业模式在前期收房、装修上投入了大量的资金 ， 一旦市场变化或特殊的情行发生 ， 必然会面临“生存”的困境 。
近期 ， 北京商报采访人员也做了一个关于长租公寓的市场调查 ， 对于租赁需求 ， 租客们在租房时还是更看重价格 。 “只要租金方面能达到心理预期 ， 房屋状况相对较差也是可以接受的 ， 此外交通便利程度、通勤时间长短会是加分项 。 ”自如客杨铭如此看待价格、条件以及配套的关系 。
另一方面 ， 长租公寓机构的“垄断”也被诟病 ， “租赁长租公寓也是无奈的选择 ， 房东直租根本找不到 ， 好不容易能联系到的对方也是中介 ， 一堆费用算下来也差不多 。 考虑到直租后续会与房东产生一些额外纠纷 ， 长租公寓是一个减少麻烦的选择 。 ”包括杨铭在内的多位长租公寓承租者如此反映 。 长租公寓带来的租赁便利性确实值得认可 ， 但受盈利模式影响其高昂的价格一直居高不下 。 “每年租金上涨5%左右基本成为了惯例 ， 所以租房基本一年要一换 ， 位置也越来越向外围转移 。 ”
更大的隐患
在疫情影响下 ， 长租公寓因发展模式带来的更大隐患正在逐步显现 。
以刚刚经历了人事变动的蛋壳公寓为例 ， 近期发布的2020年一季报显示 ， 公司一季度总营收19.396亿元 ， 同比增长62.5%；但净亏损却高达12.344亿元 ， 同比扩大51% 。 而在此之前 ， 蛋壳公寓也一直处于亏损状态 。 与蛋壳公寓类似 ， 刚刚上市的青客公寓业绩也不容乐观 。 年报数据显示 ， 2019年青客公寓净亏损达到4.98亿元 ， 而近三年累计净亏损已达12.42亿元 。
据不完全统计 ， 今年公开报道陷入资金链断裂、跑路、倒闭等的中小公寓数量高达16家 ， 其中七成由于“高收低出”（长租公寓企业为了短时间内抢夺房源 ， 企业支付给房东的租金高于租客支付的租金 ， 属于亏本经营）的模式导致 。
贝壳研究院高级分析师黄卉指出 ， 在今年的疫情影响下 ， 长租公寓企业面临两个难题 。 因为租金下降是整体租赁市场的趋势 ， 包括租赁成交周期的增加 ， 所以在这种情况下 ， 更加考验长租公寓企业的运营能力 。 此外 ， 主要收入来源受困 ， 也更加考验长租公寓企业的资金筹措能力 。
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