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房租|聚焦减租风波| 房租持续上涨不再长租公寓二房东模式还能做多久( 二 )


然而让更多的业内人士担心的是 ， 在出现高进低出的价格倒挂后 ， “资金池暴雷”可能是所有长租公寓必须要防范的金融性风险 。
“这个问题去年就已经出现了 ， 基本华东暴雷的最后都在这个问题上 ， 给房东月付款 ， 但租客至少一个季度起付 ， 这还不包括双方的服务费、空置期免租等 。 ”北京某头部长租公寓负责人透露 ， 今年起 ， 自己所在的公司已经将房东付款从季付款改为月付款 ， 目的就是为了加大手中现金流 ， 与之相对的便是沉淀资金的产生 。
他给采访人员算了笔账 ， 在合理空置期内 ， 长租公寓方面收房一般按照14个月两个月空置期外加20%的服务费 ， 以一套5000元/月租金的房源为例 ， 在收到房子后 ， 中介将给房东打出首月房租 ， 即5000元 ， 随后两个月为空置期 ， 不需要打租金 ， 第四个月的租金将扣除20%的服务费 ， 给付4200元 ， 而这四个月里 ， 即便空出一个月空置期 ， 后三个月平进平出的情况下 ， 经纪公司依然可以从租客手中获得15000元的租金 ， 即产生6800元的差额 ， 而在随后的租赁期内 ， 由于付款周期的不同 ， 这种差额将一直存在 。 “这部分资金一直属于灰色地带 ， 算不算资金池 ， 全行业都在侥幸 ， 整个盘子运作的好可以 ， 一旦出问题 ， 收了租客的 ， 房东没给 ， 就暴雷 。 ”
对于这样的问题 ， 易居企业集团CEO丁祖昱也曾指出 ， 从金融的角度来看 ， 经历了初期资本狂热期 ， 近两年国内整体融资环境相对收紧 ， 长租公寓进入融资瓶颈期 。 目前市场融资结构较为单一 ， 住房租赁专项债券仍为主要融资工具 ， 为刺激租赁市场良性发展 ， 租赁住房行业亟需金融创新 ， 探索多元化融资方式 。
“融资可以确保企业能活下去 ， 但根本问题还是要在业务层面上提升 。 ”黄卉称 ， 每一个行业都会从萌芽期走向成熟期 ， 这都需要一个过程 ， 行业也会加速淘汰一些经营不善的企业 ， 行业集中度的提升是未来的发展趋势 。 所以在疫情的影响下 ， 也会倒逼长租公寓企业不断的聚焦精耕 ， 聚焦提升自身的运营能力 ， 为市场、租客提供更好更优质的租赁产品 。
变轻是否可行
“原本国家鼓励的长租公寓模式 ， 应该是业主利用闲置资源增加市场有效供给 ， 但现在的长租公寓已经变味了 ， 就是一味的把中低端租赁房源升级成为中高端 ， 让自己有合理的理由吃差价 。 ”中原地产首席分析师张大伟指出 ， 重资本投入的长租公寓 ， 确实有市场 ， 但前提是规模不大、市场上行 ， 必须要坚持整个租赁市场梯级消费的布局 ， 达到“房东直租”和“二房东”模式需求的平衡 。
一些长租公寓租客也向采访人员反映 ， 高成本之困是长租公寓机构自己所赋加的“难题” 。 作为品牌机构 ， 长租公寓多为标准化生产 ， 一些房况差的房源可以通过精装修来吸引购房者 ， 这是一个正常的想法 。 但为了规模而高价抢占市场 ， 且一些房况好的房源完全没必要进行二次装修 ， 这方面成本最终都将转嫁给了租客 。 有观点认为 ， 开源节流是保障现金流的关键 ， 既然开源近期不好实现 ， 那么节流也不失为一种办法 。
采访人员了解到 ， 疫情之下长租公寓开始采取更为谨慎的发展方式 ， 包括相寓、自如等在内的长租公寓开始采取更为谨慎的发展策略：不再大收大建、调整给房东房租的周期、缩短空置周期等 ， 这一态度也是节流的表现 。
贝壳研究院数据显示 ， 上半年集中式长租公寓门店拓展速度趋于停滞 ， TOP10品牌新开门店共93家 ， 新开店率为8.2% ， 部分品牌门店数量负增长 ， 部分门店关停 。 黄卉分析指出 ， 门店拓展速度趋于停滞 ， 一方面由于行业的商业模式从强调规模扩张转向精细化运营探索单店盈利模型 ， 一方面受到上半年疫情的影响 ， 长租公寓空置率上升及业务推进放缓 。 同时 ， 对比17-18年房企“跑马圈地”的热络景象 ， 在疫情的影响下 ， 今年上半年长租公寓领域呈现房企“零”进入的状态 。


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