乐居财经|北京华联商用信托2019年租金盘点：北京万柳店表现强劲
【乐居财经|北京华联商用信托2019年租金盘点：北京万柳店表现强劲】在新加坡的上市REITs中 ， 北京华联商业信托属于存在感较弱的一支 ， 总资产规模、资产质量和知名度均不算突出 ， 资产主要以社区商业为主 ， 2015年年底上市至今寂寂无闻 。
2019年信托营收增长13.5% ， NPI增长10.6% ， 但增长率主要来自于新进入项目的增量 ， 分派收益率仅5.6% ， 在中概REITs中属于较低水平 。
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截图来源：北京华联商用信托2019年年报
01
社区商业为主租金表现一般
目前的信托资产为四个购物中心加两个卖场 ， 除北京万柳店外 ， 多为小型社区商业 ， 且所在区位较一般 ， 因此整体营收坪效及租金增长预期均表现平平 。
核心项目北京万柳店表现出了非常强劲的租金坪效和增长率 ， 2019年项目总营收2.22亿 ， GRA口径租金坪效高达5.76元 ， 2016-2019年间营收平均增长率9% ， 属于区域型购物中心中的佼佼者 。
但其他项目的租金坪效表现均较一般 ， 两个购物中心合肥蒙城路店和成都空港店坪效在2.6元左右 ， 两个大卖场坪效在2.0出头 。 租金增长率方面 ， 成都空港店2019年大幅上涨16.7% ， 北京万柳店增长7% ， 其他三个项目均是维持持平状态 。
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注：合肥长江西路店租金收入计算周期为2019.4-2019.12
分散风险是很多REITs在做资产组合时最多考虑的一个因素 ， BHG在资产包的租期规划上是值得反思的 。 2020年租赁到期的租户租金占比高达44% ， 这在信托中是比较少见的 。 四个购物中心中 ， 北京万柳店、合肥蒙城路和合肥长江西路店到期租户租金占比高达近60% ， 调改压力巨大 ， 2020年又碰上了疫情 ， 这意味着巨大的营收风险 。
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02
运营效率尚可
装入REITs中的六个项目开业年份均较长 ， 都属于成熟期项目 ， 因此都保持着较高的年底出租率 ， 整体平均年底出租率96.7% ， 反应出社区商业稳定的特点 。
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五个项目（除新收购的长江西路店）中 ， 合肥蒙城路项目由于资产改造 ， NPI微降 ， Margin小幅下降 ， 其余四个项目NPI均保持稳步增长 。 Margin是社区商业普遍存在的痛点 ， 社区商业体量有限 ， 单方运营成本不经济 ， 同时营收规模较小 ， Margin很难控制 。 信托总体Margin63.85%表现不算优秀 ， 其中成都空港店、合肥蒙城路店和合肥长江西路店低于60% ， 如果相较于同等类型的大信商用信托的Margin ， BHG信托还存在较大差距 。
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03
收购强势奥莱管理跨度加大
大部分的上市REITs资产组合中均是一两个强势项目+几个稳定的弱势项目 ， 后面再新增部分成长型项目来平衡削弱对强势项目的依赖 。 BHG信托上市以来存在的较大问题是业绩高度依赖北京万柳项目 。 2019年的总营收占比中 ， 北京万柳项目占比55.6% ， NPI北京万柳项目占比58.8% ， 资产包估值北京万柳项目占比53.2% 。
和租户到期一样 ， 高度依赖某一个项目都意味着资产包的高风险 ， 比如近期突发的北京二次疫情就有可能会对北京万柳项目造成影响 ， 从而影响整体信托业绩 。 BHG信托急需新血液进来降低对北京项目的依赖 。
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