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土地寸“土”必争：招拍挂中的潜规则与“小动作”( 二 )


市场规则PK江湖规矩
2016年7月8日 ， 五矿及万科联合体的相关人员前往河北省香河县国土局 ， 准备参与数宗土地的竞拍 。 途中 ， 竞买人乘坐的车辆被一伙不明身份的人拦截 ， 车被撞毁 ， 竞买者遭到殴打 ， 并被送入医院 。
虽然当事方一直未做回应 ， 但种种线索将行凶者的幕后黑手 ， 指向一家当地企业 。 长期以来 ， 该企业垄断了香河县的土地一级开发 。 参与土地一级开发的企业 ， 在土地二级市场上享有更大的优先权和话语权 ， 是行业内不成文的规定 。
实际上 ， 在行业潜规则与市场显规则面前 ， 仍有不少企业信奉前者 。 近年来 ， 由于竞争激烈 ， 越来越多的企业试图通过介入土地一级开发 ， 来掌握主动权 。
西安某房企相关负责人向21世纪经济报道表示 ， 该企业通过常年从事曲江新区某地块一级开发 ， 最终“顺利地”获取了这宗土地 。 他表示 ， 自己不会去关注已经“有主”的地块 ， 因为这是“行业规矩” ， “你去抢别人的地 ， 对方的成本提高了 ， 自己的信誉也会受影响” 。
当然也有例外 。 2019年下半年 ， 在江苏徐州的一场土地拍卖中 ， 参与了一级开发的某房企原本势在必得 。 但中途杀出一家十强房企 ， “寸土不让” ， 并在连续加价后强势拿下 。
这种“不按常理出牌”的做法令该企业措手不及 ， 经多方斡旋 ， 该企业最终低价获得临近的一宗地块作为“补偿” 。
“一二级联动”的潜规则 ， 是否有其合理之处？
上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示 ， 土地一级开发和二级出让本应是相互独立的两个环节 。 由于现实原因 ， 在很多城市 ， 短期内进行彻底分离并不容易 。 但仍然可以通过一定的方式进行协调 ， 比如以招标的方式出让土地 ， 在避免资本强势介入、保证公平的同时 ， 也在一定程度上保护了一级开发者的积极性 。
潜规则之“死”
土地一直是房企手中最重要的资源之一 ， 但正如一级开发商的不断“失手” ， 近年来 ， 土地交易中的某些潜规则似乎开始失效 。
“竞争太激烈了 。 ”前述北京房企负责人表示 ， “当十几家公司都特别想要一块地的时候 ， 大家就不那么‘谦让’了 。 ”
在前述徐州的案例中 ， 知情人士向21世纪经济报道表示 ， 这家十强房企之所以不顾“行规” ， 强势抢地 ， 是因为区域公司“下了死命令” ， 必须要把业绩做上来 。 除了徐州 ， 该企业还以同样的方式在江苏省其他城市拿地 。
“拿一块好地 ， 不光能完成销售和回款任务 ， 做得好的话 ， 还能撬动一个区域 。 ”前述房企人士说 ， 好地块往往对应标杆项目 ， 一个标杆项目 ， 通常有助于房企在整个区域的拓展和深耕 ， 这也是所谓的“战略意义” 。
严跃进表示 ， 随着我国城市化进程进入中速发展期 ， 热点城市可开发的土地资源开始变少 。 稀缺程度的增加 ， 使得房企尝试使用各种方式进行拿地 ， 其中就包括无视潜规则 。
另外 ， 很多城市在推进一级开发和二级出让的分离 ， 使土地交易制度进一步透明化和市场化 。 这样一来 ， 土地一级开发商的话语权会有所削弱 ， 二级交易市场的竞争环境也会更加公平 。
然而 ， “围标”“串标”的现象仍然值得关注 。 近些年 ， 土地成本的提高 ， 促使越来越多的房企组成联合体进行拿地 。 这种组成利益共同体的做法 ， 与“串标”背后的逻辑如出一辙 。
严跃进表示 ， “联合体”还是“串标” ， 一定程度上取决于竞争格局 。 如果是市场充分竞争 ， 各参与者就会组成联合体来拿地；但如果是“垄断竞争”或“寡头垄断” ， “串标”的土壤就容易滋生 。 而随着行业集中度的提高 ， 在个别城市和部分区域 ， 话语权越来越向少数大型企业集中 。
不过 ， 相关的制度也在不断完善 。 一方面 ， 很多城市推出对“串标”行为的举报机制 ， 且不设置期限；另一方面 ， 监管部门不断加强对交易过程的回溯 ， 并对疑似的“串标”行为进行处置 。 据了解 ， 近些年因有“围标”“串标”嫌疑而被认定为无效的土地交易 ， 数量不断上升 。


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