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土地寸“土”必争：招拍挂中的潜规则与“小动作”

严跃进表示 ， “联合体”还是“串标” ， 一定程度上取决于竞争格局 。 如果是市场充分竞争 ， 各参与者就会组成联合体来拿地；但如果是“垄断竞争”或“寡头垄断” ， “串标”的土壤就容易滋生 。
6月11日 ， 苏州市自然资源和规划局连发四条公告 ， 揭示了近期苏州土拍的一些“内幕”：在今年4月和5月的数场拍卖中 ， 有房企注册多个“马甲”公司参与竞拍 ， 从而提高“命中率” 。
由于违反了“由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买”的规定 ， 共有8家涉事企业被列入失信名单 ， 三年内禁止在苏州拿地 。 通过股权穿透发现 ， 被处罚的公司背后 ， 包括金地、雅居乐等知名房企 。
注册“马甲”公司参与土拍的行为 ， 也被称为“围标” 。 多位房企人士向21世纪经济报道采访人员表示 ， 在我国的土地招拍挂中 ， “围标”只是诸多潜规则之一 。
除“围标”外 ， “串标”、“陪标”、内定等潜规则也广泛存在 。 更有甚者 ， 一些参与者通过场外的“小动作”来干扰对手 。 比如 ， 在对手奔赴土拍现场的途中 ， 制造一场小小的“交通事故” 。
近些年 ， 各地不断完善土地出让规则 ， 减少漏洞 。 但土地交易涉及的巨大利益 ， 仍使得这些乱象屡禁不止 。 对规则的维护 ， 正变成一场“猫鼠游戏” 。
竞争与“合作”
2017年5月22日 ， 浙江嘉兴推出8宗土地 ， 多达750家企业到场竞拍 。 经过长达7个小时的拍卖 ， 这8宗土地先后竞出 。 有媒体估算 ， 参与竞拍的企业中 ， 共有425个“马甲”公司 。 其中 ， 仅10号地的“马甲”公司就达到84家 。
之所以如此 ， 是因为企业看到了“最高限价+摇号”的竞买规则漏洞 。 通过注册“马甲”公司进行围标 ， 能够增加中签的概率 。
去年下半年 ， 郑州北龙湖的一宗土地拍卖 ， 吸引了40多家竞买者 。 有参与者粗略估算 ， 某头部房企旗下的“马甲”公司就超过十家 。 按照每家公司2亿元的保证金计算 ， 这十几家“马甲”公司共需缴纳20多亿的保证金 。 “也就是大企业 ， 一般的小公司根本拿不出来 。 ”河南本地某房企负责人向21世纪经济报道采访人员表示 。
他表示 ， 这使大型房企在土拍市场的优势更为明显 ， “近两年 ， 全国性的大型房企加速进入河南市场 ， ‘围标’是他们占领市场的一个重要方式 。 ”
“围标”反映了市场竞争的激烈 ， 但当各方从竞争走向“合作”时 ， 另一种潜规则就浮出水面 。
今年3月31日 ， 某地产公司以底价34.3亿元的底价将上海虹口区HK271-01地块收入囊中 ， 63155元/平方米的楼面价创造了上海宅地新高 。 同时参与竞买的还有另外两家公司 ， 但这两家均未举牌 。
在业界惊讶于该地块以零溢价出让的同时 ， 坊间有传闻称 ， 三家公司以“串标”的形式拿下该地块 ， 然后共同开发 。
“串标”是“围标”的另一种形式 ， 所不同的是 ， “串标”的参与主体 ， 通常是由多家企业组成的利益共同体 。 这其中 ， 真正有兴趣买家只有一个 ， 其余的参与者只是负责“陪标” 。
作为另一种常见的潜规则 ， “串标”还经常出现在多宗土地的集中出让中 ， 参与者通过事前的口头或书面协议（不具备法律效力） ， 分别拿下不同地块 ， 而不必承受因激烈竞拍而抬高的成本 。
在北京某大型房企负责人看来 ， “串标”是建立在“垄断+默契”基础上的一种反市场行为 ， 有一定的排外性 ， 虽然能降低成本 ， 但参与者面临的风险仍然很大 。 他向21世纪经济报道采访人员表示 ， 多年前 ， 公司曾通过“串标”的方式先“让出”一宗土地 ， 但在后一宗地块的竞买中 ， 对方忽然加价 ， 令他险些失手 。
随着规则逐渐严厉和监督机制的健全 ， 近些年 ， “围标”“串标”等现象有所式微 。 由于争议太大 ， 上海虹口地块的拍卖最终宣告无效 。 4月初 ， 上述三家参与竞标的公司高管被带走调查 。 6月 ， 虹口区HK271-01地块被中止出让 。


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