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市场金地董事长凌克：10年后新房销量将回落到2008年

站在2020年这个特殊的节点 ， 所有的房地产公司都在思考未来 。 日前 ， 金地集团(600383,股吧)董事长凌克罕见地进行了一场直播演讲 ， 畅谈他对房地产未来的判断和金地的应对之道 。
他认为 ， 楼市未来十年将高位盘整 ， 到2030年 ， 新房销量将回落到7亿平方米 ， 与2008年持平 。
他没有测算销售金额 。 但多位头部房企此前已有预计 ， 未来10年将维持在10万亿左右 ， 保利提出“峰值时代”概念 ， 恒大要抢“十五万亿大饼” 。
大佬们的思考背后 ， 是中国房地产市场经过30年高速扩张 ， 增量市场已见顶 ， 房地产市场的大洗牌到来 ， 马太效应加速轮动 ， 强者越强 ， “大鱼吃小鱼”将成为另类扩张方式 ， 千亿将成为生存门槛 。
在规模市场站稳脚跟后 ， 更远的未来 ， 房企只有及时抓住科技、智能等新潮流 ， 多元化发展才能穿越周期 ， 立于时代浪尖而不倒 。
见顶后的下滑
作为金地掌门人 ， 凌克1993年便涉足房地产 ， 27年里带领金地开疆扩土 ， 去年刚完成2000亿元目标 ， 位列第14名 ， 在60%多的净负债率下 ， 保持净利润高位运行 ， 他的看法对行业颇有借鉴和启发 。
在凌克看来 ， 1998-2008年是房地产市场的起步发展期 ， 增速不高 。 而后2008年金融危机至今 ， 房企依靠“高周转、高负债、高杠杆”的三高策略高速扩张 ， 销售额、房价双双大幅拉升 。
而在十二年的高速扩张后 ， 2019年房地产销售站上了16万亿的高峰 。 凌克认为 ， 2019年起 ， 中国房地产市场已进入“平稳、低增速时代” 。
凌克预测：“2020年到2030年 ， 中国房地产的市场在销量方面将会在一个顶部徘徊一段时间之后 ， 会逐步地下降 ， 即到2030年中国每年的新房销量估计会在7亿平方米左右 ， 即大概回到2008年时 。 ”
国家统计局信息显示 ， 2019年全国商品房销售面积17亿平方米 ， 据此推算届时房地产销量将有58%的下滑 ， 这是一个惊人的数字 。
规模收缩 ， 房价怎么演变？凌克表示 ， 未来10年 ， 房价会根据不同的经济发展、居民收入增长情况 ， 呈现波段性的上升 。 按照金地团队的测算 ， 10年后7亿平方米 ， 大约有10万亿左右的销售额 。
英雄所见略同 ， 夏海钧等房企大佬也深刻认识到了行业趋势的变化 。
2019年8月 ， 恒大副主席兼总裁夏海钧在中期业绩会上表示 ， 中国房地产的天花板已现 ， 新房销售金额将维持在15万亿元左右 ， 向上不会有太大突破 ， 下滑则在12、13万亿元左右 。
保利地产此前白皮书指出 ， 房地产已进入了峰值时代 ， 未来5-10年 ， 增量市场有望保持10万亿＋的规模 。
房企生存之战
没有人想到 ， 这么快 ， 中国房地产市场的增量就快没有了 ， 摆在大家面前的 ， 首先是生存 ， “抢蛋糕” 。
凌克强调 ， 未来房企强者越强、弱者大量被淘汰 。 头部房企还有不少增长空间：“到目前为止 ， 排在前面的大开发商 ， 占的比重并不算很大 。 ”
凌克将中国楼市与美国对标：“现在中国前20名的开发商 ， 占有全国的市场份额大致是25%-30%；但对比美国前20名的开发商 ， 占有全国的房地产市场的比例则是65% 。 ”
这意味着 ， 中国包括金地在内的TOP20房企还有35个百分点之多的提升空间 。
“销售市场的大饼已定” ， 夏海钧也指出 ， 三年以后 ， 中国前十大的地产商大概会占到全部销售额的40% 。 前三大的地产商 ， 大概要占到20%左右 ， 即3万亿元 。
到那时 ， 中国的龙头房企要想在三甲排名中露脸 ， 销售规模应该达到1万亿元左右 。
这也是恒大在今年3月份的业绩会上 ， 董事局主席许家印提出今年冲击8000亿 ， 后年销售万亿的背景 。
事实上 ， 房地产公司的洗牌早已开始 。 2019年千亿房企已达到34家 。 同时 ， 马太效应再度加强 ， 据克而瑞统计 ， 截至2019年末 ， TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售金额集中度已分别达到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53% 。


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