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环比新房“万人摇”遇上土拍“千轮竞价”，六大维度数据解读迟到的“红五月”( 三 )


环比新房“万人摇”遇上土拍“千轮竞价”，六大维度数据解读迟到的“红五月”
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数据来源：诸葛找房
北京5月宅地供应环比下滑近7成 ， 但收金综合超过280亿元 ， 环比上月增加近7成 ， 攀上全年高位 。 由于多宗优质宅地集中入市,成交楼面均价37849元/平方米 ， 较上月每平方米增加近4成 ， 平均溢价率也较上月增加19个百分点 ， 升至26% 。
上海供应量5月同环比均大增6成 ， 共推出20宗住宅用地 ， 合计62万平方米 ， 其中有6宗宅地成交均价在1万元/平方米以下 ， 多为政策安置房和产业用地 ， 因此尽管土地成交量环比上涨94% ， 但收金152亿元 ， 同环比分别上涨37%和47% ， 同时成交楼面均价环比下滑23%至13164元/平方米、平均溢价率仅为2% 。
前5月房企融资额已达2019年48% 恒大领衔行业回购潮
随着国内金融环境短期宽松、境外债券发行的逐步复苏 ， 5月房企在融资市场表现活跃 。
据贝壳研究院统计 ， 1～5月房企债券融资5627亿元 ， 同比下降4% ， 但降幅进一步收窄 ， 并且处于近五年同期的第二高位 。
疫情对房企融资的影响正随着近期的加速反弹而消失 。 5月单月 ， 国内外债券融资发行总额月617亿元 ， 环比降39% ， 但同比上升31% 。 2020年前5个月融资规模为2019年全年的48% ， 全年房企融资规模有望超越2019年 。
由于海外疫情蔓延趋势仍未得到有效控制 ， 经济运行面临较大风险 ， 从发债结构看 ， 前5个月尽管海外新增债务复苏 ， 境外债券占比拉升至38% ， 但仍不及2019年同期水平 。
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梳理房企5月45次国内债券融资发行可见 ， 单笔20亿元及5亿～10亿元发债规模占比提升明显 ， 而小规模债务则呈现下降趋势 。
值得注意的是 ， 房企在5月掀起了大规模回购股份与债务票据的浪潮 ， 其中恒大表现最为抢眼 。 贝壳研究院数据显示 ， 恒大在5月4日～29日期间共发起16次股份回购 ， 累计回购股份计10203万股 ， 涉及支付资金约15.94亿港元 。
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除以回购稳定股价、增加投资人信心外 ， 房企更通过回购高息债、发行低息新债来优化债务结构 。 比如 ， 正荣5月7日回购并注销1.69亿美元年息10.5%的优先票据 ， 随后在5月21日发行票面利率8.35%的2亿美元企业债；中南、建发、金融街(000402,股吧)等多家房企获得控股股东增持 。
前5月房企业绩目标完成率仅30% “抢收”红利逐渐消失
前5个月 ， 碧桂园、恒大、万科销售规模破两千亿 ， 均值达2702.9亿元；保利、融创、中海破千亿；销售规模500亿～1000亿元、100亿～500亿元、50亿～100亿元的企业分别为13家、59家、22家 。
中指数据显示 ， 5月房企销售额TOP100环比增长率均值为31.5% ， 其中前10企业环比增长率均值为9.0% ， 多家规模房企单月销售业绩增速已由负转正 ， 部分房企单月业绩超预期 ， 碧桂园单月销售金额近800亿元 。
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1～5月房企销售前十 数据来源：中指院
尽管房企排名门槛值并未完全修复 ， 但降幅已经持续收窄 。 销售额TOP100的门槛为74亿元 ， 较2019年92.2亿元下降19.7% 。
各阵营销售及同比来看 ， 2020年1～5月 ， 前10房企销售额均值为1558.4亿元 ， 销售额同比均值下降5.9% ， 11～30企业销售额均值为502.9亿元 ， 同比均值下降2.7%；31～50企业、51～100企业的销售额均值分别为274.9亿元和115.5亿元 ， 其中30～50企业同比均值上升2.1% ， 51～100企业同比均值下降16.6% 。
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1～5月房企各阵营销售情况 数据来源：中指院


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