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学区房学区房疯狂已过：留下几百万降价空间( 二 )


理性之下 ， 几百万的降价空间、公房或商品房在贷款额度上的区别、片区和几居室的选择、购房之后的风险等 ， 都是需要考虑的问题 。
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731后：政策风险未知
在这轮学区房交易热潮中 ， 小户型表现最为活跃 。 “像在金融街的话 ， 如果有一套一千万的一居室新上线 ， 最多两天内马上卖出 。 ”华玉谈到 。

目前居住在朝阳区的王女士就在半月前参与了一场一居室抢购 。 5月13日 ， 德胜片区对口西师附小的一套房子 ， 27平米总价500万 ， 当天来了19个客户看房 。 坐拥热门房源的房主坐地起价80万 ， 王女士略一犹豫 ， 房子就已被别人买走 。
为了落户购买面积较小总价较低的学区房 ， 之后在周围租住 ， 是很多家长的选择 。 采访人员查阅金融街附近租房价格 ， 70平米的两居室大概在1.5万每个月左右 。 同时购买的落户房还可以租出 ， 30平米的一居室租金在6千左右 。

“因为学区房太贵了 ， 不想把资金全投进去 ， 而且还有政策风险 。 因此尽量选择落户房 ， 可以少投入一点 ， 万一损失也不会太多 。 但一居室的性价比其实不是很高 ， 小面积的每平米单价越高 。 ”
未来的政策风险是购房者使用较少的总额选择小户型的关键因素 。 虽然目前购房者都是从学位需求出发 ， 但未来“别亏太多”也是需求之一 。 近几年来 ， 学区房市场的变化与政策的风吹草动息息相关 。 5月全市二手房成交套数也创了3年前被称为最严限购令的“317”政策后的新高 。
实际上 ， 西城区在北京城六区中最后实施“多校划片” ， 但各区政策落地情况并不相同 。 如东城区的购房时限为2018年6月30日 ， 从去年开始已完全通过电脑派位方式安排入学；而海淀区以2019年1月1日为时限 ， 但在去年的“小升初”中仍践行单校划片为主 。
在王女士看来 ， “西城明年就算真的多校划片了 ， 如果还是就近原则为准 ， 其实对于区域内房价不会有太大影响 。 但如果因为买房者太多 ， 报名上学的太多了 ， 超出这个片区的学位数 ， 有一年划到学区之外别的学校 ， 那这学区房马上就降价了 。 包括赶着单校划片的末班车 ， 也是求一个确定性 。 ”
许小乐指出：“从东城区、海淀区政策后成交历史数据来看 ， 政策发布后执行前 ， 区域成交量价出现集中增长 ， 而在政策执行后 ， 将会出现半年左右的连续下跌 。 从更长的时间来看 ， 北京的优质教育资源依旧十分稀缺 ， 多校划片政策并不会让学区房价格大幅下跌 。 ”
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20万/年？家长的教育抉择
对于购买学区房的家长来说 ， 是否送孩子上国际学校也在考虑清单之内 。 北京一些国际学校无需京籍户口 ， 师资条件、硬件设施看来也足够有诱惑力 。 在北京的近百所国际学校中 ， 四成左右为12年一贯制学校 ， 学费大约在10-30万/年不等 。
以目前北京市规模较大 ， 十二年制的私立汇佳学校为例 ， 国际文凭组织（IB）PYP（小学阶段）、MYP（初中阶段）、DP（高中阶段）的学费分别为20万、23万、25万 ， 12年学费为264万 ， 如从小住宿 ， 还需46.5万住宿费 ， 另外还有不同的俱乐部活动等供选择 ， 如网球课6800元/24次课、5000元/24次课 ， 每年冬夏国外研学项目等的花销也不同 ， 仅国内12年间学费在350万左右 。
20万每年 ， 还是一次性1000万？王女士也向采访人员谈到了自己的考量：“国际学校学费看起来可能还行 ， 一年二三十万 ， 但这还是基础学费 ， 之后还会有出国 ， 需要更多 。 而且这是纯消费型 ， 学费完全花出去了 ， 而学区房其实还能卖掉 。 从孩子未来整体发展考虑 ， 你上了国际学校可能就只有留学一条路了 ， 而上公立学校的话至少是‘进可攻退可守’ 。 ”
疫情期间 ， “小留学生”话题也再次引发社会关注 。 在21世纪教育研究院副院长熊丙奇看来 ， 小留学生现象中一部分是在国内进不了比较好的小学 ， 就想到干脆去国际学校或者留学 ， 以解决孩子的求学和未来升学的问题 。 还有一部分是有可能在大城市里没有户籍 ， 即便能够在大城市完成义务教育 ， 但随后中高考都会面临制度性障碍 ， 比如只能送回老家 ， 因此也有考虑 。


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