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物业掘金物业|雷达扫描：南都物业发展空间或将收窄( 二 )


区域聚焦战略无所谓对错 ， 但是随着标杆物业公司纷纷布局长三角地区并开始加大拓展力度 ， 且区域内本身物业公司数量众多、实力强劲 ， 南都物业区域内部的发展压力也随之加大 。 可以预见 ， 若区域聚焦难以突破 ， 南都物业未来的发展空间也将收窄 。
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服务边界难以拓展 出圈计划亟需落地
目前 ， 南都物业的主营业务分为五类 ， 分别为物业服务、案场服务、顾问服务、增值服务、长租公寓 。
在2019年 ， 物业服务营业收入9.92亿元 ， 较2018年增长13.43% ， 增速较2018年下降16.24个百分点；案场服务营业收入1.17亿元 ， 较2018年增长29.03% ， 增速较2018年上涨约27.5个百分点；顾问服务营业收入较2018年大幅上涨153.08% ， 但收入仅为0.03亿元 ， 影响有限；增值服务营业收入0.93亿元 ， 连续三年涨幅超过30%；长租公寓营业收入0.24亿元 ， 但成本高达0.33亿元 ， 亏损接近0.1亿元 。
为此 ， 南都物业表示 ， 未来运营公寓租赁项目的大悦商业将向轻资产运营模式转型 ， 且公司的长租公寓为募投项目 ， 后续不再增加其他项目 。
除明确不在增加项目的长租公寓业务外 ， 在其他四个业务中 ， 物业服务面积增长遭遇瓶颈；案场服务与关联企业关系较大 ， 拓展难度大 ， 这也是第三方物业公司普遍面临的烦恼；顾问服务营收有限 ， 难成气候；增值服务营收占比7.5% ， 仍有不小的发展空间 ， 但是严重依赖合约面积 。
实际上 ， 上市前夕 ， 银泰置地、南都集团 ， 郑勇强、中诚年代等突击入股南都物业 。 其中 ， 在商业物业管理方面 ， 南都物业就承接了数个银泰系的项目 。 而中诚年代为中城联盟控股子公司 ， 中诚联盟股东名单包括旭辉集团、万科、泰和集团、中粮地产等诸多地产公司 ， 但不少地产公司旗下都有自己的物业公司 ， 开发的项目自然也不愿意流向外人 ， 南都物业的机会更是寥寥无几 。
2020年5月 ， 南都物业公告完成工商变更登记 ， 新增“城乡市容管理、市政设施管理、城市绿化管理、航空运营支持服务、各类工程建设活动”等服务范围 ， 结合其2019年报披露向城市空间运营商和智慧场景服务商转型的发展战略 ， 不难推测 ， 南都物业将逐步发力城市服务领域 。
城市服务领域虽是一片新蓝海 ， 但各头部物业公司早已开始布局 。 早些时候 ， 保利物业推出“镇兴中国”计划 ， 在华东大力拓展乡镇物业服务 ， 并实现快速扩张 。 2019年第一季度 ， 华东在管面积已占保利物业整体在管面积的56.7% 。 碧桂园服务凭借多年的大盘管理实践 ， 积累起大盘管理与运营的相关经验 。 以碧桂园集团开发的项目碧桂园凤凰城（镇江-句容）为例 ， 其已售出并交付总建筑面积达350万平方米 。 众多类似项目为碧桂园服务开展城市服务提供了经验 ， 碧桂园城市服务业务也得以快速发展 。 万科物业更是以珠海横琴城市服务为起点 ， 在一二线城市不断落子 ， 不久前进入鼓浪屿并为全岛提供整合运营服务 。
不过 ， 物业公司开展城市服务 ， 需要在资源获取、能力建设、团队培育等方面持续发力 。 尽管南都物业此前表示自身已经具备多业态物业服务能力与经验 ， 且公司愿景已经明确 ， 但从进展来看南都物业落地出圈计划尚需时日 。
（封面图片来源：摄图网）
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（责任编辑：王治强 HF013）


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