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物业掘金物业|雷达扫描：南都物业发展空间或将收窄

【物业掘金物业|雷达扫描：南都物业发展空间或将收窄】继万科物业高调宣布出圈后 ， 南都物业(603506,股吧)（603506.SH）也跃跃欲试 。 不论是社区物业 ， 还是出圈城市服务 ， 管理面积始终是物业公司绕不开的话题 。
纵观上市物业公司 ， 南都物业显得颇为另类 ， 属于少有的第三方物业公司 。 但是随着物业管理行业不断迭代 ， 南都物业先天不足的劣势也逐步显现 。 而没有母公司的支持 ， 南都物业的业绩增长日渐乏力 。
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发展势头有所放缓 资源统筹产品创新表现不佳
据上市物业公司综合实力测评结果显示 ， 南都物业排名第14 ， 综合得分为142.84分 。
物业掘金物业|雷达扫描：南都物业发展空间或将收窄
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来源：北京林业大学程鹏研究团队
就价值创造力而言 ， 南都物业居上市物业公司前列 ， 表明其在为股东创造价值方面表现较好；在市场领导力、全国影响力中居上市物业公司中游 ， 说明其整体营收、规模与全国布局、影响力方面有待提升 。 但是在资源统筹力与产品创新力方面与同行相比表现较差 ， 表明其在发挥现有资源和资产潜力、创新服务和产品方面需进一步改善 。
从年报数据来看 ， 2019年南都物业实现营业收入12.44亿元 ， 较2018年小幅上涨17.55% 。 2017-2019年三年间营收分别增长41.85%、29.18%、17.55% ， 呈逐年下降趋势 ， 发展势头有所放缓 。 2016-2019年四年间 ， 南都物业的净利润率分别为10.9%、9.2%、9.06%、9.67% ， 仅在2019年净利润率出现反弹 。
不难发现 ， 南都物业在营收及利润方面的表现均不尽如人意 。 反映到股价方面 ， 其股价亦从2018年6月8日收盘价最高30.17元（前复权）跌至2019年年报发布当日的20元（2020年4月30日发布2019年报） ， 区间跌幅达33.71% ， 这也反映出资本市场对其长期发展前景并不看好 。
在物业管理行业 ， 物业公司引以为傲的不只是在管面积 ， 还有储备面积 ， 而储备面积则代表未来 。 南都物业将在管面积与储备面积合并为合约面积 ， 并未公开各自的数据 。 2017-2019年 ， 南都物业的合约面积分别为3885万平方米、5543万平方米、6061万平方米 ， 合约面积增速分别为23.41%、42.67%、9.35% 。 总体来看 ， 南都物业的合约面积增长缺乏稳定性 。
纵观头部物业公司 ， 其规模的大幅增长均离不开母公司所开发的项目 。 相比之下 ， 作为第三方物业公司 ， 南都物业可谓先天不足 ， 其外扩之路也颇为艰难 。 这在南都物业的区域布局方面也有所体现 。
物业掘金物业|雷达扫描：南都物业发展空间或将收窄
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来源：南都物业2017-2019年报
翻阅2017-2019年三年间区域营收贡献数据不难发现 ， 南都物业虽然在杭州市营收占比逐渐下降 ， 但在长三角城市群（不含杭州）营收占比却快速上升 。 整体来看 ， 虽然2017-2019年长三角城市群（含杭州）整体营收占比分别为92.33%、92.12%、91.98% ， 呈逐步下降趋势 ， 但仍高达90%以上 。 同时 ， 成渝城市群营收占比逐步下降 ， 2019年营收占比较2017年下降60%；其他省份虽然整体占比呈上升趋势 ， 区域扩张亦持续推进 ， 但受限于整体营收占比 ， 影响有限 。
物业掘金物业|雷达扫描：南都物业发展空间或将收窄
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来源：各物业公司2019年报（南都物业为合约面积 ， 其余物业公司为在管面积）
从横向对比来看 ， 时代邻里大湾区城市在管面积32.32百万平方米 ， 占比84.1%；佳兆业美好长三角地区在管面积20.94百万平方米 ， 占比45.3%；永升生活服务东部地区在管面积41.76百万平方米 ， 占比64.1%；新城悦服务长三角地区在管面积48.64百万平方米 ， 占比80.8%；蓝光嘉宝西南地区在管面积45.12百万平方米 ， 占比62.91% 。
不论是同处华东的新城悦服务、永升生活服务 ， 还是成长于西南的蓝光嘉宝 ， 核心区域在管面积占比均低于南都物业 。 同时 ， 上述物业公司全国化步伐持续加快 。 相比之下 ， 南都物业的全国布局则较为保守 。


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