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利率成见 | 万科“降息”与明发饮鸩止渴

观点地产网 这是最好的时代 ， 也是最坏的时代 。
央行6月2日举行的新闻发布会上透露 ， 今年定的目标就是公司类信用债券净融资要比去年多一万亿 。
与此同时 ， 统计数据显示 ， 截至5月27日 ， 申万行业二级分类属于房地产开发的企业共发行债券3168.63亿 ， 加权平均票面利率为4.17% 。
然而 ， 巨大的资金池塘里 ， 有位于食物链顶端的大鱼 ， 也有夹缝中求生的虾米 。
一方面 ， 处于融资窗口期的房企们不仅抓紧机会发债 ， 更趁势下调过去两年融资收紧期的发债利率 ， 试图重新紧握资金市场的话语权 。
另一方面 ， 前两年因踩错市场节点而深陷泥潭的小房企们 ， 却没能享受当下环境的红利 ， 继续用高额的利息艰难换取狭窄的发债空间 。
债券利率下调潮
6月1日 ， 万科发布公告称 ， 拟下调“17万科01”公司债券票面利率 ， 预计在该债券存续期后2年 ， 将票面利率由4.5%调整为1.9% 。
对于购买债券的投资者而言 ， “下调”是个格外敏感的词汇 ， 然而近两月房企却在屡屡触碰投资者的神经 。
据上海证券报统计 ， 仅今年4月就有61只债券票面利率出现下调 。
其中 ， 4月20日 ， 金地宣布拟将2018年公司债券（第二期）（品种一）公司债券票面利率下调为1.5% 。
据了解 ， 上述债券票面利率为5.29% ， 存续期的第2年末（2018年5月28日至2020年5月27日） ， 根据当前的市场环境 ， 金地计划在后1个计息年度（2020年5月28日至2021年5月27日）的票面利率调整为1.5% 。
该举动招致投资者的不满 ， 更使得上交所发出相关监管函 ， 要求金地解释这一调整是否符合约定 。
迫于压力 ， 一周后金地对上述调整债券利率事宜给市场造成不当影响深表歉意 ， 并宣布维持原有5.29%利率不变 。
作为第一个吃螃蟹的头部房企 ， 虽然金地未如愿下调利率 ， 但这无疑是一次对市场的试探 ， 并吸引其他房企纷纷效仿 。
据观点地产新媒体了解 ， 包括华夏幸福(600340,股吧)、阳光城(000671,股吧)在内的千亿级别房企随后也宣布下调此前发行债券的票面利率 。
4月28日 ， 华夏幸福调整2018年发行公司债“18华夏01”利率 ， 由6.8%降至5%；5月26日 ， 该公司再度宣布 ， 调整2018年公司债（第二期）“18华夏03”利率 ， 由7.15%降至4.4% 。
不仅利率持续走低 ， 下浮空间也由原来的180个BP扩大至275个BP 。
据推算 ， 如果一笔债券规模10亿 ， 那么利率每下调1%每年就能为房企节省1000万成本 。 对利润收缩、资金压力大的房企而言 ， 无疑有着不小的作用 。
相比之下 ， 阳光城的利率下调地略显“谨小慎微” 。
5月10日 ， 阳光城称 ， 2017年度第二期中期票据的债券简称“17阳光城MTN002” ， 发行总额12亿元 ， 原票面利率为7% ， 调整后票面利率降低10个BP至6.9% 。
对此 ， 业内人士严跃进指出 ， 企业单方面降低债券利率将直接影响投资者收益 ， “除此外 ， 也会影响企业后续的一些信用评级” 。
尽管如此 ， 为降低成本 ， 减少利息支出 ， 仍旧有房企宣布下调已发行债券利率 。
事实上 ， 与过去两年融资紧缩时相比 ， 今年房企债券利率已普遍降低 。 不仅多家房企祭出了“2”字头的利率 ， 平均水平更是持续回落 。
5月27日 ， 万科上市的25亿公司债 ， 利率最低2.56%；此外 ， 两家今年三四月被证监会恢复境内发债的房企融创、旭辉 ， 也完成规模超30亿的公司债 。
其中 ， 融创于5月27日发行33亿元公司债券 ， 票面利率为5.60% 。 同日 ， 旭辉也宣布成功发行31.2亿元公司债 ， 利率最低3.8% 。
观点指数研究院发布的报告指出 ， 根据2020年1-4月债券融资数据的票面利率 ， 评级房企中获得Baa/BBB级的房企有9家 ， 加权平均成本约为3.46% ， 而高收益级房企平均加权收益为4.96% ， 大致高于投资级房企融资成本1.5个百分点 。


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