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远望周庄项目“先卖后买” 远望谷为谁做嫁衣？( 五 )


根据《评估报告》（基准日为2018年12月31日）和对交易所问询回复 ， 该酒店有16间房 ， 总建筑面积1623.53m2 ， 评估单价为12700元/m2 ， 评估价值为2061.88万元 。
在结束对物联网产业园调查后 ， 采访人员来到了智慧文旅商业园 ， 穿过园区内迷你高球场旁的一片尚未开发的绿化地 ， 采访人员来到上述酒店所在地 。 据了解 ， 该酒店是由昆山远望谷投资、泰国都喜集团运营的“周庄悦云庄酒店” ， 按照五星级标准打造 。
酒店一位客房经理向《每日经济新闻》采访人员介绍称 ， 目前整个酒店包括60间客房及一个餐厅 ， 后续包括健身中心、室内泳池等配套设施会在二期的酒店中包含 ， 二期将于2022年开业 。
根据上述客房经理提供的酒店宣传册 ， 该酒店一期总共60间客房于2018年9月28日便正式开始营业 ， 其中包括43间轻奢别墅客房与17间乡村别墅客房及悦云轩综合型餐厅 。
另外 ， 《每日经济新闻》采访人员从周庄悦云庄酒店的宣传册上发现 ， 该酒店的60间客房分为6间老宅大床房、3间老宅双床房、5间老宅套房 ， 2间老宅双卧套房、1间老宅高级双卧套房、7间云豪华大床房、26间云豪华双床房、4间云至尊豪华大床房、4间云至尊豪华双床房和2间云复式套房 。
从图中可以看出 ， 除了老宅双床房、老宅双卧套房以及老宅高级双卧套房外 ， 其余所有房型的建筑面积均不等 。 采访人员根据宣传册上提供的建筑面积算出 ， 这60间客房的总面积为2080~2681m2 。
由于远望谷公告的《评估报告》中对酒店纳入评估范围的建筑面积仅有1623.53m2 ， 因此可以算出 ， 于2018年9月28日便开业的周庄悦云庄酒店一期的60间客房实际建筑面积比《评估报告》中多出了456.47~1057.47m2 。 如果按照前期评估报告给出的酒店评估单价为12700元/m2 ， 酒店这部分多出来的价值在580万~1343万元 。
换言之 ， 在前期对酒店资产的评估中 ， 评估报告或少计入580万~1343万元 ， 即远望谷对这部分资产或少卖580万~1343万元 。
另一方面 ， 周庄悦云庄酒店在2018年9月28日 ， 一期60间客房便已经开业 ， 评估报告的基准日是2018年12月31日 ， 那为什么评估报告只评估了一期A-3的16间酒店？
远望谷在就上述问题回复《每日经济新闻》采访人员置评请求时表示：“2号地（智慧文旅商业园）一期A-3酒店 ， 总建筑面积1623.53m2 ， 本次评估已将其所有建筑面积纳入评估范围中 ， 根据国众联公司现场人员查勘及酒店负责人介绍 ， 该栋酒店内部装修及设施按照高档别墅酒店建设 ， 建筑有16个高级酒店客房（套房） 。 您所讲的60间客房 ， 包括不在该宗地范围内的改造民宿17间以及2019年11月底由A2商业改造为酒店的27间客房 ， A2商业全部在国众联评估报告的固定资产评估范围内 。 ”
然而 ， 远望谷所称的A2区域27间客房于2019年11月底才由商业改造为酒店的说法 ， 与酒店介绍手册矛盾 ， 其官方宣传手册介绍：周庄悦云庄酒店在2018年9月28日 ， 一期60间客房便已经全部开业 。
上述信息也得到了周庄悦云庄工作人员的证实 ， 酒店的一位销售部经理向《每日经济新闻》采访人员表示 ， 一期所有的60间客房都是同一时间建的 ， 只是对外营业的时间段有所不同 。 “（一期的所有客房）在我们开业（注：指2018年9月28日）之前 ， 老早就建完了 。 ”该销售部经理说道 。 此外 ， 该销售部经理和另一位该酒店的客房部经理均向采访人员表示 ， 整个酒店均为昆山远望谷投资修建 。
◎现场调查：
（1）智慧文旅商业园中投资性酒店 ， 一期共60间房 ， 2018年9月正式营业；
评估报告截止日2018年12月31日 ， 酒店房间为16间；
（2）60间客房总面积2080~2681m2 ， 比评估报告多出456.47~1057.47m2；
（3）投资性酒店一期60间房均为昆山远望谷投资建设 。
（责任编辑：何一华 HN110）


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