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远望周庄项目“先卖后买” 远望谷为谁做嫁衣？( 三 )


四川建工集团一位拥有20多年建筑经验的工地现场工程师对《每日经济新闻》采访人员表示 ， 建筑物建好后的实际建筑面积 ， 与工程施工图应该不会有误差 ， 除非是在施工过程中的尺寸出现偏差 。
他指出：“即使是施工材料上有一些微小的误差 ， 例如 ， 一些砖块会宽几毫米或窄几毫米 ， 那些都是忽略不计的 。 如果工人按照图纸来施工 ， 那么图纸上的尺寸是多少 ， 实际的尺寸就应该是多少 。 施工单位必须是照图施工 ， 这是最基本的 。 但是 ， 在建筑竣工后 ， 还会有测绘单位的复核 ， 交房都是以实际测量的面积为准 。 一般的房地产开发商在竣工后 ， 都会请一个第三方、有资质的机构来做测绘报告 。 ”
“如果厂房还未修好 ， 评估机构来评估该厂房的建筑面积 ， 只能依据施工图 。 因为厂房竣工后还会出具一份竣工图 。 理论上来说 ， 只要厂房在施工过程中没有设计变更 ， 那么施工图和竣工图应该是一致的 。 既然厂房还未竣工就已经开始评估 ， 那么评估机构唯一的依据就只有设计单位出具的施工图 ， 评估的建筑面积跟施工图也就不应该有出入 。 另外 ， 建筑面积的计算规则 ， 在全国都是统一的 。 ”该工程师对采访人员补充道 。
◎现场调查：
（1）F、G厂房正在建设 ， 其中4月上旬F楼尚是平地；5月中旬G楼尚在地基建设；
（2）工程施工图F、G建筑面积比远望谷公告的总建筑面积少1484m2 。
谜团二：物联网产业园1期厂房建筑面积存疑
在去年远望谷向远望谷集团2.13亿转让昆山远望谷100%股权中 ， 物联网产业园作为昆山远望谷主要资产之一 ， 其中该园区一期厂房、办公楼等已完成了建设 。
在2019年6月28日远望谷对深交所问询函的回复函中 ， 标的资产物联网产业园一期剩余未销售和已售未结转产成品共计14项 ， 建筑面积共计27025.77m2 ， 总价为1.145亿元 。
根据采访人员在这座物联网产业园内的实地观察和该产业园的招商手册 ， 一期有办公楼/厂房总共17栋——评估报告产成品中未包含远望谷自持B6厂房和A1、A2办公楼 ， 被评估机构国众联列在固定资产中 。
将14栋产成品总建筑面积27025.77m2加上固定资产中B6、A1和A2三栋楼的总面积15698.59m2 ， 算出评估报告中 ， 产业园一期17栋楼的总建筑面积为42724.36m2 。
另据《每日经济新闻》采访人员在该园区招商中心获取的《招商手册》 ， 该产业园一期的总建筑面积为44896m2 ， 除去门卫、垃圾房和消防泵房后共44636.34m2 ， 与《每日经济新闻》采访人员在园区一期内用工具测量和计算得出的总建面相差无几 。
其中一期园区内 ， B1~B8厂房为3层、B9~B10厂房为2层、C类型研发楼均为3层 。 也就是说 ， 远望谷评估报告中的一期建筑建面 ， 比招商手册上给出的一期建筑建面少了1911.98m2 。
根据远望谷回复函中所提及的一期所有17栋建筑的均价4676元/m2计算得知 ， 这1911.98m2建筑面积对应价格约为894万元 。
◎现场调查：
（1）物联网产业园一期厂房、办公楼等总建筑面积 ， 评估报告比招商手册数据少逾1900m2；
（2）前期公告及交易所问询函 ， 一期所有17栋建筑的均价4676元/m2 ， 相差面积对应价值约894万元 。
谜团三：两个园区待开发面积数据“打架”
《每日经济新闻》采访人员注意到 ， 在2019年6月远望谷将昆山远望谷100%股权转让给远望谷集团时 ， 评估报告对物联网产业园、智慧文旅商业园尚未开发的土地面积评估 ， 与此后答复交易所问询函所列出的评估面积存在明显出入 。
具体来看 ， 在远望谷2019年6月12日公布的评估报告中 ， 国众联对“3号地昆山远望谷物联网产业园待开发出售工业用地”评估的所占土地面积为35558.63m2 ， 对应账面价值为1298.6万元 。
然而 ， 在远望谷2019年6月28日公告的对深交所问询函的回复中却称 ， “3号地昆山远望谷物联网产业园待开发出售工业用地”的评估土地面积为19046.91m2 ， 两者相差16511.72m2 。


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