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远望周庄项目“先卖后买” 远望谷为谁做嫁衣？( 二 )


针对为何在10个月后远望谷就花1.39亿元购买F和G厂房一事 ， 远望谷证券部相关人士回复称：“当时（2019年6月） ， 二期厂房尚未开始建设 ， 不具备销售条件 ， 亦无法办理房屋产权证 ， 故不能单独剥离交易 。 2020年4月 ， 二期厂房已经动工 ， 具备销售条件 ， 经双方友好协商 ， 拟签订厂房购买合同 。 公司按照规定履行相关的审议程序 ， 不存在前后矛盾的情形 。 ”
《每日经济新闻》采访人员注意到 ， 2011年8月远望谷有意在华东地区布局 ， 并与当地政府达成了合作意向 ， 2012年6月全资子公司昆山远望谷成立 ， 当年11月通过当地土地挂牌转让的程序 ， 依法获得了两块土地 ， 其中一个就是物联网产业园的工业用地 ， 总面积8.09万㎡ ， 购地总价为2719.7万元；另一块为商业用地即智慧文旅商业园 ， 总面积6.67万㎡ ， 购地总价5000万元 ， 上述两块土地购地总价7720万元 。
◎交易背景：
（1）2019年6月 ， 远望谷以2.13亿元将昆山远望谷100%股权（含负债1.5亿元）卖给远望谷集团 ， 当时实控人徐玉锁持有远望谷集团70%股权；
（2）昆山远望谷主要资产包括物联网产业园+智慧文旅商业园 。 物联网产业园资产：物联网产业园一期合计17栋厂房、办公楼等 ， 以及二期尚未开发的土地等；智慧文旅商业园资产：已建好的投资性酒店、在建迷你高球场、以及尚未开发的土地等；
（3）2020年4月底 ， 远望谷公告拟以1.39亿购买昆山远望谷物联网产业园二期内2栋厂房（F、G楼）；
（4）购买的这2栋厂房为远望谷集团接盘昆山远望谷100%股权后 ， 物联网产业园二期项目正在建设的两栋厂房 。
谜团一：F和G厂房公告建面比施工图建面多
《每日经济新闻》采访人员注意到 ， 物联网产业园、智慧文旅商业园的土地 ， 实际上是远望谷在2012年11月以7720万元的购地成本取得 ， 拿了7年时间 ， 上市公司持续投入 ， 在已建成部分厂房、办公楼、酒店等背景下 ， 而前后这“一卖一买”的两笔交易 ， 又是否合理？
《每日经济新闻》采访人员日前奔赴昆山远望谷项目 ， 通过大量实地走访 ， 发现远望谷与远望谷集团的上述两笔交易中出现四大让人疑惑之处 。
4月28日 ， 远望谷公告向昆山远望谷购买物联网产业园二期两栋厂房F、G ， 上海众华资产评估有限公司（简称上海众华）出具的《估值报告》显示 ， 本次购买标的厂房的交易金额约1.39亿元 。 其中F栋厂房建筑面积10380m2 ， 销售价格6913.08万元；G栋厂房建筑面积为12100m2（含建筑物7700m2、地库4000m2和连廊800m2） ， 销售价格7014.1万元 。
上述两栋厂房初步估值1.39亿是否合理呢？《每日经济新闻》采访人员以想要入驻该产业园的企业代表身份来到了物联网产业园的招商中心 ， 并从工作人员处拿到了远望谷此次要购买的F和G厂房施工图 ， 具体如下：
据远望谷公告 ， 公司此次购买的F和G厂房均为3层 ， 采访人员从规划图和招商中心工作人员处获悉 ， 两栋厂房各自楼层的面积均一致 ， 因此可以算出F和G厂房的建面分别为9756m2和6840m2 ， 总建面为16596m2 。
然而 ， 根据远望谷公告 ， F和G厂房的建面分别为10380m2和7700m2 ， 总公告建面为18080m2 。 也就是说 ， 远望谷公告的建筑面积 ， 比施工图显示的总建面多出了1484m2 。
据远望谷物联网产业园招商中心工作人员向《每日经济新闻》采访人员介绍 ， “G厂房的售价是6800元/m2 ， F厂房的售价是7000元/m2多一点” 。 按照此价格来计算 ， 这多出来的1484m2对应价值约为1025万元 。 远望谷最近5个会计年中有4年的扣非净利润为负数 ， 且2019年的扣非净利润仅为556.7万元 。
针对上述差距 ， 远望谷证券办人士回应表示 ， “本次厂房建筑面积和占地面积最终以验收测绘部门实测载明面积以及第三方具有期货、证券从业资格资质的评估机构出具的评估报告为准 。 ”


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