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远望周庄项目“先卖后买” 远望谷为谁做嫁衣？( 四 )


在回复函中远望谷还明确提及 ， “对于在产品部分 ， 其中3号地——待开发出售工业用地评估地面价为360元/m2” ， 也就是说 ， 《评估报告》对3号地平白无故多出了594.4万元的估价 。
而除了3号地外 ， “2号地（周庄冷家湾二号地待开发出售商业用地）”的土地面积也严重不符 ， 计算得知 ， 两者相差6313.98m2 。 回复函中同样提及 ， “2号地待开发出售商业用地评估楼面地价为1320元/m2” ， 由此算出《评估报告》对2号地也平白无故多出了833.4万元估价 。
从采访人员上述计算中得出 ， 远望谷在两份公告中对其2号地及3号地的面积总计相差了近23000m2 。 综上所述 ， 《评估报告》和回复函对于3号地和2号地的所占面积的出入 ， 导致《评估报告》对两块地的估价总共多出了约1428万元 。
对于上述评估面积的不一致 ， 远望谷证券办对《每日经济新闻》采访人员回复称 ， 评估报告中2号地块待开发出售商业用地的所占土地面积为46666.6m2 ， 3号地产业园待开发出售工业用地的所占土地面积为35558.6m2 ， 均是指其财务报表及审计报告中的账面值所对应的土地面积 ， 已全部纳入到评估范围内；回复函中列示的评估土地面积仅为可销售部分所占土地的面积 。
按照远望谷回复 ， 一个是账面价值对应的土地面积 ， 一个是可销售部分土地面积 ， 所以两份公告中的评估面积不同 ， 但为何不同的评估面积 ， 对应的账面价值却相同呢？值得注意的是 ， 两份公告中所列出的账面价值 ， 均对应的是昆山远望谷2号地和3号地的项目的待开发土地面积——这两个项目所在宗地的总用地面积80944.3m2和66666.7m2 ， 与《评估报告》中所称的昆山远望谷在2012年11月花7720万元所够地块总用地面积完全一致 。
对于远望谷在《评估报告》和去年6月份对深交所的问询函回复中 ， 对2号地和3号地评估面积出现巨大出入的问题 ， 有证券律师对《每日经济新闻》采访人员表示：“信息披露应当及时、完整、准确 ， 如果是同一块地 ， 前后两次披露的面积不一致 ， 这就有违‘准确’性的要求 ， 属于信息披露方面存在瑕疵 。 ”
这位律师还补充称 ， 这具体来说对应到新《证券法》的第七十八条 ， 即：“信息披露义务人披露的信息 ， 应当真实、准确、完整 ， 简明清晰 ， 通俗易懂 ， 不得有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏 。 ”
《每日经济新闻》采访人员还注意到 ， 2017年12月28日 ， 在距离昆山远望谷2公里的地方 ， 昆山市拍出一块商服用地（昆地网［2017］挂字13号） ， 于2018年1月10日成交 。 该地块位于周庄镇高勇路西侧 ， 土地面积1870.4m2 ， 容积率0.8~1.0 ， 价格为279万元 ， 楼面地价为1492元/m2 ， 较远望谷评估的2号地楼面地价多172元/m2 。 如果说两年前拍卖的土地价格是合理的 ， 在物价和地价不断上涨的2年后 ， 位置相近的远望谷2号地土地（智慧文旅商业园）评估价格是否公允就很值得推敲了 。
◎现场调查：
（1）2019年6月12日评估报告 ， 以及6月28日对交易所问询回函中 ， 2号、3号所在宗地总面积 ， 两份公告披露的数据一致；
（2）2号地、3号地 ， 待开发用地的账面价值 ， 两份公告数据一致；
（3）待开发用地账面价值一致 ， 对应的却是两份公告中不同的评估土地面积 。 其中评估报告中2号地、3号地待开发用地总面积为8.22万m2 ， 而问询回复函中总面积仅5.94万m2 ， 上述两份公告披露的待开发用地面积相差2.28万m2 。
谜团四：智慧文旅商业园酒店资产评估缺失？
在去年远望谷向远望谷集团2.13亿转让昆山远望谷100%股权中 ， 智慧文旅商业园作为其中之一的主要资产 ， 而根据2018年12月31日评估基准日 ， 智慧文旅商业园中酒店资产 ， 作为了投资性房产进行评估 。 在《每日经济新闻》采访人员对该酒店的实地调查中 ， 前期的评估同样也有不少值得质疑的地方 。


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